自地自建費用明細可以拆成 7 類：前期調查、設計與簽證、規費、營造工程、完工後的水電與登記、預備金與利息，以及土地。自地自建費用最大的一筆是營造費，依不動產估價師公會全聯會 2024 年 12 月發布的估價技術公報第四號，RC 透天（1 到 3 樓、無電梯）每坪在台北市 97,000～330,000 元、台中市 68,900～164,000 元、高雄市 62,700～175,000 元，差在當地房價等級與用料。公報物價基期是 2024 年 11 月，之後營造物價又漲了一段，所以每一筆都附出處與年份，你可以換成自己的坪數算。
想先看總數，可以用自地自建一坪多少錢（試算器）抓範圍，再回來對細項。
自地自建費用明細總表：7 類費用一次看
法定收費寫法規名稱，官方提列基準註明不是市價。
| 類別 | 項目 | 怎麼算 | 參考金額與出處 | 付給誰 |
|---|---|---|---|---|
| 前期調查 | 土地鑑界 | 每筆基本費＋界址點施測費 | 2,500～4,000 元，每 5 點加 1,000 元（土地複丈費收費標準） | 地政事務所 |
| 前期調查 | 地質鑽探 | 孔數 × 每孔單價 | 官方提列每孔 5 萬元，非市價（花蓮縣都更提列表，2025） | 鑽探業者 |
| 前期調查 | 鄰房現況鑑定 | 戶數 × 每戶費用 | 依鑑定單位報價 | 鑑定單位 |
| 設計與簽證 | 建築師設計監造 | 總工程費分段累計 | 一般建築 3.5%～9.0%（內政部 1983 年標準表，僅供參考） | 建築師 |
| 規費 | 建造執照規費 | 法定工程造價 × 千分之一以下 | 建築法第 29 條 | 縣市政府 |
| 規費 | 營建空污費 | 建築面積 × 工期（月）× 費率 | RC 第二級每平方公尺每月 2.65 元 | 環保局 |
| 營造工程 | 結構、外牆、門窗、水電、裝修、管理費與稅 | 總樓地板坪數 × 每坪單價 | 見下方公報與 2026 參考範圍 | 營造廠 |
| 完工後 | 台電、自來水 | 每戶線路費；規費加接水工料 | 6,050 元（2026）；約 2.7 萬～3.0 萬元（2026） | 台電、台水 |
| 完工後 | 測量與第一次登記 | 位置圖＋平面圖；使照工程造價 × 千分之二 | 4,000 元＋每層每 50 平方公尺 1,000 元；另加地政士費 | 地政事務所 |
| 預備金與利息 | 預備金、興建貸款利息 | 營造費一成；依撥款計息 | 試算器口徑 | 自己留著 |
| 土地 | 買地才有：土地款、地政士、規費與稅 | 依個案 | 另文說明 | 賣方、地政士 |
前期調查：鑑界、地質鑽探、鄰房現況鑑定
鑑界是請地政事務所把界址點釘出來，確定房子蓋在自己的地上。依土地複丈費及建築改良物測量費收費標準（2023 年 1 月 13 日修正），基本費依每筆地號面積從 2,500 元到 4,000 元分四級，另外每 5 個界址點收 1,000 元。新北市、台中市的放樣勘驗都要附鑑界成果圖。
地質鑽探看樓層：建築技術規則建築構造編第 64 條（2023 年 5 月 10 日版）規定五層以上或供公眾使用要做地下探勘，四層以下、非供公眾使用、開挖 5 公尺以內，可以引用鄰地可靠資料；要鑽時，第 65 條規定同一基地至少 2 孔。孔數與單價寫在地質鑽探費用。
鄰房現況鑑定是開工前把隔壁房子的裂縫、傾斜記錄下來，日後有損鄰爭議才有依據。臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第 4 條、臺中市建築物施工管制辦法第 6 條都要求放樣勘驗前完成，台中沒有地下室的可免附。
設計與簽證：建築師酬金、結構與水電
建築師酬金依建築師合約，公會酬金表只供參考。內政部 1983 年修訂的建築師酬金標準表按總工程費分段累計，一般建築 300 萬元以下部分 5.5%～9.0%、300 萬到 1,500 萬元部分 4.5%～9.0%、1,500 萬到 6,000 萬元部分 4.0%～9.0%、6,000 萬元以上部分 3.5%～9.0%；高級住宅別墅列在特殊建築，比例較高。最高行政法院 110 年度上字第 702 號判決寫明公會酬金代收轉付制度「並無強制力」。算法與付款期程在建築師費用怎麼算。
建築法第 13 條規定，五層以下非供公眾使用的建築物，結構與設備可由建築師負責，一般透天的結構水電設計多含在建築師合約裡；另請技師簽證時，合約寫明誰付。
規費與行政：建照規費、營建空污費
建築法第 29 條（2022 年 5 月 11 日修正）：建造執照規費按造價收千分之一以下，使用執照只收工本費，拆除執照免費。這裡的造價是各縣市造價表算出的法定工程造價，比實際報價低很多，所以金額不大。送件與補正寫在建照申請流程。
營建空污費依營建工程空氣污染防制費收費費率（2014 年起適用），RC 新建按建築面積乘工期計，第一級每平方公尺每月 2.47 元、第二級 2.65 元、第三級 5.90 元，鋼骨造 2.54、2.82、5.63 元；級別由環保局依申報資料核定。
營造工程：結構、外牆、門窗、水電、管理費與稅
營造費是總樓地板坪數乘每坪單價。公報單價含材料、人工、間接費、管理費、稅捐、資本利息與營造利潤，也反映了結構、機電與裝修。報價單另外兩欄要先看：報價有效期限、物價調整條款，2026 年物價漲得快，這兩項要在簽約前寫進合約。
完工後：台電、自來水、建物測量、第一次登記、房屋稅
建築法第 73 條規定沒有使用執照不能接水接電。台電線路設置費收費費率表自 2026 年 1 月起住宅每戶 6,050 元，含營業稅，工地臨時用電另計。台水的進水管新裝收費標準表（2026 年 3 月版），20 公釐口徑的申請、審圖、內線檢驗、接水費合計 1,750 元，加接水處、水表組和基本 4 公尺工料，約 2.7 萬～3.0 萬元，每多 1 公尺加 2,805～3,749 元；台北市與新北部分地區由北水處供水，另依該處標準。
建物第一次測量：位置圖每棟 4,000 元，平面圖每建號每層每 50 平方公尺 1,000 元。第一次登記費是權利價值千分之二，有建築管理的地方以使用執照上的工程造價為準（土地登記規則第 48 條），多委託地政士辦理。房屋稅要在建造完成 30 日內申報，自住稅率 1.2%。後續手續寫在使用執照申請。
預備金與貸款利息
預備金留給地質改良、變更設計、規格升級，試算器抓營造費一成。興建貸款撥多少算多少利息，RC 透天施工約 8 到 14 個月，這段利息要先留。
已有土地與要買地的差別
已有土地，明細從鑑界開始；還要買地，前面多一段土地款、地政士費、規費與稅，購地貸款也受央行管制，總帳寫在買地自建划算嗎。已看中的地號可以先做可建性評估；找地請委託合法的不動產經紀業。
營造費一坪多少？官方公報和屋主實例兩種數字
公報有方法、有年份，但基期是 2024 年 11 月；屋主公開的是真實報價，但每個人含的項目不同。兩種一起看比較可靠。
估價技術公報第四號：各縣市 RC 透天每坪
公報第四號的「營造或施工費標準表」2024 年 12 月 4 日經內政部函復備查、12 月 6 日發布，RC 住宅依當地新建物平均房價分級，透天以全棟平均房價計。下表取 1 到 3 樓、無電梯的最低與最高級距（元／坪）：
| 縣市 | 房價最低級距 | 每坪營造費 | 房價最高級距 | 每坪營造費 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 未達 75 萬 | 97,000～124,000 | 210 萬以上 | 256,000～330,000 |
| 新北市 | 未達 20 萬 | 72,800～93,600 | 100 萬以上 | 129,000～164,000 |
| 桃園市 | 未達 20 萬 | 75,100～107,000 | 70 萬以上 | 121,000～158,000 |
| 新竹縣市 | 未達 20 萬 | 65,000～102,000 | 70 萬以上 | 114,200～149,000 |
| 台中市 | 未達 20 萬 | 68,900～88,500 | 90 萬以上 | 125,000～164,000 |
| 台南市 | 未達 15 萬 | 70,200～86,500 | 50 萬以上 | 113,000～152,000 |
| 高雄市 | 未達 10 萬 | 62,700～78,500 | 70 萬以上 | 123,000～175,000 |
公報說明第 5 點：鋼骨造以 RC 單價為基礎每坪加 25,000～55,000 元；第 9 點：五層以下加裝電梯，依增加費用除以總樓地板面積調整；第 16 點：總面積太小、未達營建經濟規模的，單價可以提高。
2026 年營造物價漲了多少
主計總處營造工程物價指數 2026 年 7 月總指數 119.14，一年前 111.83，漲約 6.5%。電線電纜指數一年漲約 39%，鋁門窗指數約 26%，SD280 鋼筋中部工地交貨價每噸從 16,400 元漲到 18,200 元，約 11%（臺中市政府採購處 2026 年 9 月報告）。網站造價試算把公報、物價指數與 2024 到 2026 年屋主實例放在一起，RC 中等用料大約台北 20～30 萬、新北 17～26 萬、桃園與新竹 15～21 萬、台中 13～19 萬、高雄 13～18 萬、台南 12～17 萬一坪，不含土地與室內裝修。
PTT、Mobile01 屋主公開的自地自建費用
下表是 2022 年以後屋主或業者公開寫出的數字，含的項目各不相同，只能看區間：
| 年份 | 地點與規模 | 公開的金額 | 備註 | 出處 |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 台南麻豆，建坪 36 坪 | 總工程約 400 萬元 | 建照審查中 | PTT Loan |
| 2024 | 台南安平，建坪約 70 坪三樓半 | 每坪 15 萬，1,050～1,200 萬元 | 屋主自估；回文認為 15 萬難壓 | PTT home-sale |
| 2024 | 北部，兩層共約 40 坪 | 估價約 750 萬元 | 網友貼文 | Dcard |
| 2024 | 新竹市區，建坪 110 坪 | 原估每坪約 15 萬，報價更高 | 網友：「現在要抓二十左右」 | Mobile01 |
| 2024 | 三樓透天 50 坪 | 約 1,200 萬元 | 家裡做營造的網友 | Dcard |
| 2024 | 彰化，一到四樓 | 約 840 萬元，約每坪 13 萬 | 屋主是營造業、自己發包 | PTT home-sale |
| 2022 | 高雄郊區，約 150 坪 | 三家報價每坪 12～15 萬 | 基本到中等建材 | PTT home-sale |
同樣是 2024 年，每坪從 13 萬到 20 萬以上都有，差在地點、含不含的項目，以及屋主自己發包或交給營造廠。
蓋房子要多少錢？二層樓和三樓半分開算
蓋房子要多少錢，算式只有一條：總樓地板坪數乘每坪營造費，加建築師酬金、規費、外線與登記，再加一成預備金。兩層和三樓半差在哪幾項會變，先把算式列出來：
| 項目 | 算式 | 出處 |
|---|---|---|
| 營造費 | 總樓地板坪數 × 每坪單價 | 公報或試算器範圍 |
| 建築師酬金下限 | 總工程費 300 萬到 1,500 萬元時：16.5 萬元 ＋（總工程費 － 300 萬元）× 4.5% | 內政部標準表；上限是總工程費 × 9% |
| 建照規費 | 法定工程造價 × 千分之一以下 | 建築法第 29 條 |
| 空污費 | 建築面積 × 工期 × 2.65 元 | RC 第二級 |
| 預備金 | 營造費 × 10% | 試算器口徑 |
情境一：自地自建二層樓費用怎麼抓
基礎和屋頂每棟都要做，二層樓總樓地板小，攤到每坪的比例就高；鑑界、鑽探、外線、測量登記這些固定費用，也不會因為坪數少就減半。公報說明第 16 點寫明總面積太小的單價可以提高，所以二層樓每坪不一定比較便宜。
自地自建二層樓費用的公開數字：2024 年 Dcard 有網友貼出北部老家兩層、共約 40 坪的估價約 750 萬元，換算每坪約 18.75 萬元（屋主公開，2024；每坪為本文換算）。二層樓一樣要申請建造執照（建築法第 25 條），承造人要是依法登記的營造業（第 14 條）。
情境二：蓋一棟房子要多少錢（三樓半、預留電梯）
三樓半會變的是三件事：總樓地板變大，酬金跨進費率下限較低的級距；樓層變高，要搭架、吊料；要不要裝電梯或預留井道。蓋到四樓半，公報改用 4 到 5 樓那一列，例如台中市最高級距從每坪 125,000～164,000 元變成 132,000～176,000 元。電梯依公報第 9 點另外調整；只預留井道、先不裝機，設計時就要把井道、底坑和機房位置畫進圖裡。
蓋一棟房子要多少錢的公開數字：2024 年 PTT 有屋主規劃台南安平建坪約 70 坪的三樓半，自抓每坪 15 萬、營造 1,050～1,200 萬元，回文「現在自建一坪要低到15有點難度了吧？」。同年 Dcard 一位家裡做營造的網友寫，三樓透天 50 坪現在約 1,200 萬元，1 到 5 樓的電梯透天「算一算要1800萬成本」（業者留言，2024）。
同樣坪數，為什麼報價差到五成
- 基地條件：公報說明第 13 點把地形特殊、臨路影響施工動線、鄰房影響施工、特殊地質改善，列為可另外加計的項目。
- 用料：外牆、門窗、衛浴設備等級，公報第 12 點寫明特殊建材設備可以調整。
- 樓層與電梯：見上一段。
- 地區：同一張公報，台北市最高級距每坪 256,000～330,000 元，台南市是 113,000～152,000 元。
「一坪」含什麼、不含什麼：報價單逐項對照
每家營造廠的「一坪」寫法不同，簽約前要逐項對齊。分類照造價試算頁，再補上要追問的地方：
| 項目 | 多數營造報價 | 要追問的地方 |
|---|---|---|
| 基礎與結構體 | 含 | 地質改良、基礎加深看鑽探結果 |
| 外牆與屋頂防水 | 含 | 材料寫到品牌、尺寸，不寫同等品 |
| 門窗 | 含 | 型號與氣密等級 |
| 水電管線與配電 | 含 | 每個房間的插座、迴路、網路位置 |
| 浴室防水與壁地磚 | 含 | 衛浴設備另計或給預算額度 |
| 營造管理費與稅金 | 含 | 有沒有含營業稅 |
| 營造綜合保險 | 看合約 | 內含或另計，有沒有鄰損附加險 |
| 建築師、規費、鑑界、鑽探、鄰房鑑定、外線 | 不含 | 見總表 |
| 舊屋拆除清運、電梯、室內裝修、家電 | 不含 | 拆除要現場看；電梯先決定要不要預留 |
自地自建費用明細裡最常漏掉的 8 筆錢
- 舊屋拆除與清運：拆照免費，拆除與清運要現場估，拆除空污費第二級每平方公尺 0.56 元，按總樓地板面積計。整體算法見老屋重建費用。
- 鄰房現況鑑定：台北、台中都要求放樣勘驗前完成，依戶數計費。
- 臨時水電：施工期間的工地用電、用水另外申請，不含在住宅線路設置費裡。
- 水電外線：距離長就往上加。花蓮縣都更提列表以每戶 7 萬元提列外接水電瓦斯（官方提列基準，2025）。
- 鄰損附加險：工程會工程採購契約範本把「第三人建築物龜裂、倒塌責任險」列為另外勾選的附加保險，有鄰房的基地要確認保單有沒有加。
- 測量與登記：測量費、登記費、地政士費，金額不大但常漏列。
- 施工期間租屋：老屋重建施工約 8 到 14 個月，加上前後手續，多數人要租一年以上。
- 預備金：地質改良、變更設計、規格升級都從這裡出。
費用什麼時候付：從簽約到交屋的付款節奏
設計與規費在動工前付，營造款跟著工程進度付，外線與登記在完工後付。建築師酬金多半分期，臺中市建築師公會業務章則第 15 條（內政部 2011 年核定版，引自前述判決）是簽約 10%、規劃完成 20%、建照圖完成 20%、建照核發 20%、開工 10%、完竣半數 10%、申請使照 10%，實際以合約為準。
營造款建議每一期對一個勘驗節點：簽約款與開工款各在 5% 以內，基礎、各層樓板、結構體、外牆門窗防水、水電裝修、使照依序請款，保留 5% 到交屋滿一年，並請營造廠開立保證書。九期比例與每期要看的文件在付款節點與檢查點。
錢不夠怎麼辦：自備款與貸款
建築師酬金、規費、預備金通常要自己準備；營造費可以申請興建貸款，銀行依開工、基礎、結構體、外牆、使照等節點分段撥款。要買地的話，依中央銀行不動產抵押貸款業務規定（2026 年 9 月 18 日起），都市計畫住宅區、商業區土地的購地貸款最高 5 成，其中 1 成動工後才撥，央行問答寫明為自地自建買地也受限。
政府可申請的是內政部自建住宅貸款利息補貼，依自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第 14 條，優惠貸款額度台北市 250 萬元、新北市 230 萬元、其他縣市 210 萬元，寬限期最長 5 年，有所得與財產門檻。撥款與自備款怎麼抓，見自地自建貸款怎麼撥款。
把自地自建費用明細攤開，先算你的土地：能蓋多大決定總樓地板，總樓地板決定營造費，營造費又牽動酬金、預備金和貸款。把地號和面積交給沃宇團隊做免費土地評估，再把這張表填上你的數字。
常見問題
自地自建費用明細要跟營造廠要什麼格式？
請營造廠依同一份圖、同一格式逐項報價：每個工項寫數量、單位、單價、複價，材料寫到品牌、型號或規格，不用「一式」或「同等品」帶過。再寫明報價有效期限、含不含營業稅、物價變動怎麼調整、哪些項目不含。格式一致，兩三家的報價才能逐列比較。
自己蓋房子要多少錢才能開工？
開工前要先付的，通常是建築師酬金的前幾期（以臺中市建築師公會章則為例，到建照核發累計 70%）、建照規費、鑑界、地質鑽探、鄰房鑑定，以及營造合約的簽約款與開工款（建議各在 5% 以內）。營造費其餘部分可以申請興建貸款，依進度撥款，但每期撥款前多半要先付自備的部分。自己蓋房子要多少錢才夠，可以先用試算器的自備款欄位抓。
二層樓和三樓半，哪個每坪比較便宜？
多半是三樓半。基礎、屋頂和鑑界、外線、登記這些固定費用，攤在比較多的坪數上；建築師酬金分段累計，總工程費越高，後段費率下限越低。估價技術公報也寫明，總面積太小的單價可以酌予提高。總價還是三樓半比較高。
報價單上的價格，簽約後還會變嗎？
看合約。報價要寫有效期限，合約要寫物價變動怎麼調整：哪些材料、依哪個指數、漲跌超過多少才調。2026 年 7 月營造工程物價總指數比一年前高約 6.5%，電線電纜指數漲約 39%，這兩項沒寫清楚，事後最容易起爭議。
建築師費、規費算在營造費裡面嗎？
不算。建築師酬金是你和建築師另簽的合約，建照規費繳給縣市政府，空污費繳給環保局。營造報價的「一坪」通常只含工程本身、營造管理費與稅金。
把土地位置和面積告訴我們，先幫你查清楚能蓋多大、預算要抓多少。土地評估不收費，也可以直接預約諮詢。