建照申請流程：自地自建從建築線到拿到建造執照

建照申請流程由建築師代為送件，屋主是起造人：你委託開業建築師設計、簽證，建築師把申請書、土地權利證明和工程圖樣送到縣市建管單位，審查、補正之後核發建造執照。法定審查期限是收件後 10 日（建築法第 33 條），實際從送件到領照，大多抓 1～3 個月，差在補正和各機關會辦。

整個流程裡，屋主要親自出面的事不多：簽委託書、提供土地權利文件與共有人同意書、繳規費、領照後會同營造廠申報開工。圖說、簽證、送件和補正，由建築師處理。

什麼時候需要建照

建築法第 25 條：建築物沒有經過縣市主管建築機關審查許可並發給執照，不得擅自建造、使用或拆除。第 28 條把執照分成四種：建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照。自地自建蓋房子，領的是建造執照；圍牆、擋土牆這類雜項工作物，領雜項執照。

建造執照涵蓋第 9 條的四種行為：

• 新建：新蓋，或把原建築物全部拆除後重新蓋。
• 增建：增加原建築物的面積或高度。
• 改建：拆除一部分，在原基地範圍內改造，不增高也不擴大面積。
• 修建：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架、屋頂，其中任何一種有過半的修理或變更。

設計人與監造人依第 13 條限開業建築師。結構和設備這類專業工程，原則上要交給開業的專業技師；五層以下、非供公眾使用的建築物不受這個限制，一般透天大多屬於這一類。農地蓋農舍，送建照前還要先通過農民資格與農業用地審查，見農舍申請流程與費用。

建照申請之前：建築線、地籍、分區

建照申請之前，土地本身要先過三關。這三件事查不清楚，圖畫得再好也送不出去。

使用分區與建蔽率、容積率

都市計畫區看使用分區，非都市土地看使用地類別。分區決定能不能蓋住宅，建蔽率與容積率決定一樓能蓋多大、總共能蓋幾坪。這一步可以先做免費土地評估，再由建築師在設計時做正式的法規檢討。

建築線

第 42 條規定建築基地要與建築線相連接；第 48 條由主管機關以已公告道路的境界線指定建築線，現有巷道必要時另定。送件文件裡要附建築線指定（示）圖，新北市的清單直接列為必備。袋地、私設道路、既成巷道的土地，建築線要先處理，否則拿不到建照。

地籍、權利與地質

要準備 3 個月內的土地登記謄本與地籍圖謄本；土地有共有人，或土地不是起造人的，要附土地使用權同意書；基地上有舊屋，要附拆除同意或併案申請拆除。新北市的清單另列鑽探報告書與結構計算書，地質調查的孔數規定見地質鑽探費用。位在山坡地範圍的，還有山坡地建築管理與水土保持的審查。

想先確認某幾項會不會過，建築法第 34-1 條有預審：起造人可以先列舉事項、附圖申請預審，審定合格後 6 個月內依審定結果申請建照，主管機關就審定事項應予認可。

建照申請流程 7 步

1. 委託開業建築師：簽委託書，確認設計範圍、酬金與付款節點。
2. 設計與簽證：建築師依第 32 條製作工程圖樣與說明書，結構計算、設備圖說一起完成；需要技師的部分，由技師簽證。
3. 送件掛號：建築師備齊書圖向縣市掛號。新北市由受託公會做掛號初審，作業期限 3 天；部分縣市可走國土管理署的建築執照電子化送件系統。
4. 審查：依第 34 條，主管機關只審「規定項目」，其餘項目由建築師或技師簽證負責。新北市的審查由受託公會排會審查，作業期限 25 天，再由工務局行政審查 27 天；涉及其他機關的，要先完成平行分會。
5. 補正：不合規定的地方，主管機關要一次列舉通知改正（第 35 條）；起造人要在接到通知後 6 個月內改正完竣、送請復審，逾期或復審仍不合格可以駁回（第 36 條）。
6. 核發與繳規費：核准後繳規費、領照。新北市要在接到核准通知 3 個月內領取執照。
7. 申報開工：領照後 6 個月內開工，開工前會同營造廠與監造建築師申報開工，附施工計畫書（第 54 條）。

每一步誰負責

角色	在建照申請裡做什麼	依據
起造人（屋主）	委託建築師、提供土地權利文件與共有人同意書、繳規費、申報開工	建築法第 30、54 條
設計建築師	法規檢討、設計、製圖、簽證、送件、處理補正	第 13、34 條
專業技師	超過五層或供公眾使用時，負責結構與設備簽證	第 13 條
主管建築機關與協審單位	審查規定項目、一次列舉通知改正、核發執照	第 33～35 條
營造廠（承造人）	建照核發後簽約，會同申報開工、按時申報勘驗	第 54、56 條

補正的法定理由寫在第 35 條，分三類：不合建築法、不合依建築法發布的命令（例如建築技術規則）、妨礙當地都市計畫或區域計畫。書圖缺漏屬於另一種退件，新北市的流程是圖說缺漏不全的，7 日內退請補正。

各縣市官方流程

各縣市的流程大同小異，差在由誰協審、會辦哪些機關、表單長什麼樣子：

• 臺北市：臺北市法規查詢系統的建管作業流程圖，含「建造執照與變更設計」「拆除執照」「重建計畫案」等流程。
• 新北市：建造執照及雜項執照標準作業流程說明，每個階段寫了作業期限與權責單位。
• 臺中市：申領建照作業程序（建設局編，附申請建照流程圖）。
• 彰化縣：建造執照申請作業程序，逐項列出書件、土地權利證明與圖說。

要準備的文件

第 30 條的骨架只有三樣：申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。工程圖樣依第 32 條包括八項：

1. 基地位置圖。
2. 地盤圖，比例尺不小於 1/1200。
3. 建築物的平面、立面、剖面圖，比例尺不小於 1/200。
4. 建築物各部的尺寸構造及材料，比例尺不小於 1/30。
5. 縣市規定的必要結構計算書。
6. 縣市規定的必要設備圖說及設備計算書。
7. 新舊溝渠及出水方向。
8. 施工說明書。

縣市會再加上自己的表單。以新北市和彰化縣的清單為例，常見的有：起造人名冊、設計人名冊、委託書、地號表、土地使用權同意書、使用共同壁協定書（有共同壁時）、土地登記謄本與地籍圖謄本（3 個月內）、建築線指定圖、地基調查或鑽探報告、建築師簽證表、現地照片、地上物拆除同意書。

大部分由建築師準備，屋主要負責的是身分證明、土地權狀或謄本、共有人的同意書，以及舊屋的處理方式。家族共有的土地，同意書往往是最花時間的一份。

建照申請流程要多久：法定 10 日和實際 1～3 個月

第 33 條寫的是主管機關收件後 10 日內審查完竣，供公眾使用或構造複雜的最長 30 日。這個期限只算機關審查，不含建築師公會協審、其他機關會辦，也不含你補正的時間。

新北市的標準作業流程把每一段的作業期限寫出來：掛號初審 3 天、公會審查 25 天、工務局行政審查 27 天、製作副本 5 天，加起來約 60 天，還沒算補正。需要平行分會的案件，申請人與各機關要在 4 個月內完成會辦。補正期限依第 36 條最長 6 個月。

所以建照申請流程的實際時間，自地自建透天一般抓 1～3 個月。會拉長的情況：圖說要補很多次、位在山坡地或需要其他機關會辦、建築線還沒指定、共有人同意書遲遲收不齊。自地自建從設計到入住的完整時程，見蓋房子流程與時程。

建照申請費用：規費只有幾千元，錢花在哪

建照申請費用分兩部分：付給政府的規費，以及付給建築師、技師和調查單位的專業費用。前者金額很小，後者才是大頭。

建照費用試算：規費怎麼算

第 29 條：建造執照按建築物造價收取千分之一以下的規費，變更設計按變更部分收。這裡的造價是各縣市公告的「法定工程造價」，遠低於市場上的營造價。以新北市建築執照工程造價標準表（106 年 8 月 1 日生效）為例，鋼筋混凝土造一至五層每平方公尺 7,750 元，加強磚造及輕型鋼架構造 6,700 元，附註寫明是收取建照規費及罰款的核算依據。

代進千分之一，RC 透天的建照規費是每平方公尺樓地板 7.75 元以下，換算每坪約 25.6 元。總樓地板幾百平方公尺的透天，規費落在幾千元。各縣市的造價標準不同，以當地公告為準。

圍牆、擋土牆這類雜項執照，規費一樣是造價千分之一以下。同一張新北市造價表，圍牆每公尺 2,080 元、三公尺以下的鋼筋混凝土擋土牆每公尺 3,810 元，換算成規費，每公尺只有幾元。

開工時還有營建空污費：RC 新建第二級每平方公尺每月 2.65 元，乘建築面積與工期，繳費義務人是營建業主，實務上多由營造廠代為申報，費用寫進營造合約就不會漏。

建築師、技師與調查的費用

建築師的設計監造酬金依建築師公會的酬金標準表，私人案件由雙方書面約定，計算方式見建築師費用怎麼算。另外常見的有：結構或設備技師簽證（超過五層或供公眾使用時）、地質鑽探、地政事務所鑑界、建築線指定的申請。這些費用加起來，遠高於規費。沃宇團隊的開業建築師負責設計、送件與補正，費用照案子客製，談過需求後給書面報價。

拿到建照之後：6 個月內開工、建築期限、展期

• 開工期限：第 54 條，領照後 6 個月內開工，開工前會同承造人、監造人申報開工並附施工計畫書。因故不能開工，可以申請展期一次 3 個月；逾期沒展期或展期後仍沒開工，建照失效。
• 建築期限：第 53 條，主管機關發照時核定建築期限，從開工日起算。來不及完工，可以申請展期一年，以一次為限；逾期執照失效。
• 施工勘驗：第 56 條，必須勘驗的部分由營造廠會同監造建築師按時申報，才能繼續施工。沒按時申報、逾期沒申請展期，依第 87 條處 9,000 元以下罰鍰。
• 換人要備案：第 55 條，領照後變更起造人、承造人、監造人，或工程中止、廢止，要立即向主管機關申報備案。營造廠中途換人、建築師換人都在這一條；沒備案依第 87 條處 9,000 元以下罰鍰。工程中止後，可供使用的部分要辦變更設計才能申請使用，不堪使用的部分由起造人拆除。
• 變更設計：第 39 條，施工中要改設計，要依法申請；不變更主要構造或位置、不增加高度或面積、不變更設備內容或位置的，可以在竣工後一次報驗。

蓋好以後還要申請使用執照，才能接水接電，見使用執照申請。

沒有建照先蓋會怎樣

第 86 條第 1 款：擅自建造的，處建築物造價千分之五十以下罰鍰，勒令停工補辦手續，必要時強制拆除。用新北市的造價標準換算，RC 建築每平方公尺最高 387.5 元。罰鍰繳了還是要補辦建照，補辦時要符合現行規定；補不了的，就面臨拆除。

第 86 條第 2 款是擅自使用，罰則相同。第 91 條處 6 萬到 30 萬元罰鍰，對象是未經核准變更使用、公共安全檢查等「使用中」的違規，和沒領建照就蓋是兩回事，查條文時要對清楚條號。

沒有建照的房子，也拿不到使用執照，依第 73 條不能接水接電，銀行的興建貸款與內政部自建住宅貸款利息補貼都用不了。

建照代辦和建築師差在哪

建照代辦（俗稱跑照）做的是送件、掛號、跑補件流程這類行政工作。設計與簽證依第 13 條只能由開業建築師負責；第 34 條也寫明，規定項目以外的部分由建築師或技師簽證負責。代辦不能取代建築師的簽證，圖說有問題，責任在簽證的建築師。

找人之前可以確認三件事：設計人是不是開業建築師、補正由誰處理到核准、報價有沒有把送件、補正、變更設計分開寫。建照核發後，可以在國土管理署的建築執照存根查詢查到核准資料。我們怎麼陪你從設計走到建照，寫在自地自建流程：我們怎麼陪你走。

領到建照以後

建照申請流程走完，6 個月內要開工。開工前要準備的鑑界成果圖、鄰房現況鑑定、營造綜合保險，以及造價與付款節點，可以先用造價試算抓預算，再依同一份圖請營造廠報價。

常見問題

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