中古屋改造先做哪些？交屋前後檢查、施工順序與預算分配

中古屋改造的順序是先處理會壞的，再處理好看的：交屋前後先查漏水、壁癌、水電管線、鋁窗和電力容量，依結果決定水電要不要全換、浴室廚房要不要打掉，格局、櫃子和風格放在最後。這些基礎工程會封進牆裡和地板下，裝潢做好才發現問題，就得連表面一起拆。

這篇照時間順序整理：簽約到交屋之間能查什麼、交屋後先檢查的五件事、先做與後做的順序，以及中古屋裝潢費用怎麼抓、預算怎麼分。價格是公開行情範圍，實際以丈量後的報價為準。

簽約到交屋之間，先查文件和建造年份

還沒交屋就可以開始看。中古屋買賣有兩份文件要細讀：

• 建物現況確認書：內政部成屋買賣契約書範本的附件一（115 年 4 月 1 日起適用新版）。賣方要勾選有沒有滲漏水（項次 4）、有沒有做過輻射屋檢測（項次 5）、有沒有做過混凝土氯離子檢測（項次 6，也就是海砂屋檢測）。有滲漏水的，要寫明是賣方修繕後交屋，還是以現況交屋、減價或買方自行修繕。範本第一條也寫，賣方交屋時要維持原狀點交。
• 不動產說明書：透過房仲買的，經紀人員要把產權、建物現況、瑕疵和交易條件寫進去，並向買方說明（中央社，2026 年 4 月）。

交屋後發現的狀況跟確認書寫的不一樣，拍照、記下日期，作為跟賣方協商的依據。

建造年份也要看。核能安全委員會的資料，已經發現的輻射屋都是民國 71～73 年間建造、使用執照在 71 年 11 月到 75 年 1 月之間核發，分布在基隆、台北、新北、桃園、新竹縣市和彰化市，累計 1,600 多戶。成屋買賣契約書範本的備註提醒，71～73 年領得使用執照的建築物要特別留意檢測，核安會網站有「現年劑量達 1 毫西弗以上輻射屋查詢系統」可以查。天花板混凝土大片剝落、鋼筋外露的，可以請檢測單位鑽心取樣驗氯離子，排除海砂屋。

交屋後有時間壓力。民法第 356 條要求買受人依通常程序從速檢查收到的房子，發現應由賣方負責的瑕疵要立刻通知；第 365 條規定，通知後 6 個月內不行使，或自交屋起經過 5 年，解除契約或請求減少價金的權利就消滅。所以順序是交屋後先檢查、拍照、書面通知賣方，再開工拆除；先拆的話，證據也跟著不見了。

交屋後先檢查的五件事

漏水、壁癌、水管、電線和鋁窗，是中古屋最常拆開才發現要換的五樣。每一樣怎麼看、看到什麼要處理：

檢查項目	怎麼看	看到這些要處理	處理方式與參考價
漏水	挑下雨天或雨後看天花板四角、窗框、樑柱交接處、浴室隔壁的牆；水龍頭全關，看水表還轉不轉	水漬、油漆鼓起，沒用水時水表還在轉	先抓漏找出水從哪來，每次約 1,500～20,000 元
壁癌	牆面白色粉末、油漆起泡剝落，摸起來潮濕	同一個位置反覆出現	先處理水源，再打到見磚、做防水、粉光，每坪約 2,500～5,000 元
水管	開熱水看有沒有黃水，同時開兩個水龍頭看水壓，排水孔有沒有反臭	黃水、出水小、排水慢	冷水管每處約 1,500～2,700 元，熱水管約 3,000～6,000 元，排水管約 1,000～2,500 元
電線與電箱	開冷氣、電熱水器會不會跳電，插座面板有沒有發黃焦黑，電箱裡有幾個迴路	常跳電、插座有焦味、迴路很少	暗管拉線每迴約 3,800～4,200 元，換配電箱每式約 1.2～1.5 萬
鋁窗	窗角和窗台有沒有水漬，關起來密不密	四周滲水、關不緊	重新填縫做防水，或整樘換新，每才約 350～1,600 元

資料：PRO360 達人網〈水電管線重拉費用〉（2025 年 6 月更新）、老屋隱藏成本與壁癌處理價格頁（2023～2026 年）。

水管有使用年限。PRO360 的整理，早年常拿來當熱水管的鍍鋅鐵管壽命約 8～10 年，PVC 的冷水管和排水管約 15～20 年，屋齡 15 年以上的建議把熱水管換成不鏽鋼管（PRO360 水管重拉費用）。從沒換過管線的房子，多半建議水電一起重拉。樑柱有裂縫、混凝土剝落看得到鋼筋的，另外請結構技師或建築師評估，結構安全評估約 1～3 萬。

電力容量：先列家電清單

中古屋最常被低估的是電。二、三十年前的房子，迴路是照當年的家電配的；現在每個房間一台冷氣，加上電熱水器、烘碗機、烤箱、IH 爐、烘衣機，原本的迴路撐不住。改造前先列出要用的大型家電，請水電師傅算迴路：冷氣和耗電大的電器各走獨立迴路，浴室、廚房這些潮濕的地方問清楚有沒有裝漏電斷路器。

早年的室內配線常用直徑 1.2 或 1.6 公釐的電線，現行家用電線是 2.0 公釐，原本的管路穿不過較粗的線時，要打牆重新埋管或改走明管（PRO360，2025 年）。整戶要加大用電，大電重拉每次約 3～5 萬。依電業法第 59 條，屋內的用電設備工程要交給電器承裝業施作。

中古屋改造的順序：先做、後做、入住後再補

檢查完，把要做的事分成三批：

批次	做什麼	為什麼排這裡
第一批：入住前一定要做	找出漏水源頭並處理，水電管線與電箱、鋁窗，浴室廚房陽台防水；結構有問題的先補強	會封進牆裡和地板下，之後再做要連裝潢一起拆
第二批：跟第一批一起做	格局調整、天花板、地坪、浴室與廚房設備	拆除和泥作已經在做，同一輪施工比較省工
第三批：入住後再補也可以	系統櫃、書櫃與展示櫃、燈具樣式、窗簾、活動家具、軟裝	不用打牆，住一段時間再決定放哪裡也不浪費

施工時的順序是保護工程、拆除、抓漏與結構補強、水電、換鋁窗、泥作與防水試水、貼磚、木作、油漆、系統櫃與地板、燈具、清潔。中古屋的關鍵在拆除之後：牆裡的水管和地板下的排水，拆開才看得到真實狀況，這時設計師和水電師傅一起看現場，再確認哪些要全換。每一步的天數和先後的原因，寫在裝潢流程與順序。

拆開後如果發現原本沒列進報價的問題，我們的做法是先停下那一項，拍照給你看、說明要怎麼處理和多少錢，你書面同意後才做。

中古屋改造要拆到哪裡：看屋齡和前屋主做過什麼

同樣叫中古屋，屋齡十幾年和三十幾年要做的事差很多。PRO360 2026 年 6 月依屋齡整理的翻新行情（每坪工程費，不含設計與監工）：

屋齡	通常要做到哪裡	每坪工程費
20～30 年	管線局部或全面更換、廚衛改造、格局微調	約 7～15 萬
30～40 年	水電管線全換、防水重做、換鋁窗、地坪重鋪	約 10～18 萬
40 年以上	拆到見底，結構、防水、管線一起處理	約 12～20 萬

屋齡較輕、要重做水電和防水的中古屋，公開行情每坪約 8～15 萬；工商時報 2025 年 11 月的整理，屋齡 5 年以上、要重做水電防水和調整格局的，每坪 10～15 萬以上已經很常見。只動房間的木作、系統櫃和表面，每坪約 2～4.5 萬（PRO360，單一來源，參考用）。

前屋主做過什麼，也會改變答案。最常見的是前屋主翻過浴室和廚房，表面很新，水管卻沒換。電線有機會從原本的管路抽換；水管埋在牆裡和地板下，不改走明管就要打開，一打開原本的防水層也破了，所以多半建議水管和浴室防水一起重做（PTT，2023 年）。買屋時跟屋主或房仲問清楚：水電哪一年換過、換了哪幾段、浴室防水有沒有重做，有施工單據最好。

中古屋裝潢費用怎麼抓、預算怎麼分

中古屋裝潢費用的抓法：室內實際施作坪數乘上每坪工程費，再加設計費、監工費和預備金。

• 工程費：水電與防水重做的中古屋，每坪約 8～15 萬。
• 設計費：每坪約 4,000～12,000 元，依設計深度調整。
• 監工費：工程款約 5%～10%。
• 預備金：總預算再留 15%～20%，屋齡越高取越高。

室內坪數	工程費（每坪 8～15 萬）
20 坪	約 160～300 萬
30 坪	約 240～450 萬
40 坪	約 320～600 萬

這些範圍不含設計、監工、家電和活動家具。PRO360 建議的分配，是基礎工程約 50%～60%（保護、拆除、清運、水電、防水、泥作打底、換窗），裝潢工程約 30%～40%（天花板、地板、系統櫃、油漆），軟裝與設備約 10%～20%（廚具、衛浴設備、燈具、窗簾）。預算先保住第一塊，後兩塊照剩下的錢調整等級。

中古屋翻新費用，錢多半花在看不到的地方

中古屋翻新費用裡最大的幾筆在牆裡。三房兩廳的水電管線全部重拉約 14～24 萬（PRO360，2025 年，不含插座開關更換與加大用電）；工商時報 2025 年 11 月提到，水電重拉加電箱升級，已經從每坪約 4,000 元漲到 6,000～8,000 元。浴室整套翻新每間約 15～30 萬，廚房不動格局約 10～30 萬、改水電或格局約 30～80 萬。各屋齡、各縣市的細算寫在老屋翻新費用，整體行情在裝潢費用一坪多少。

還在看房子的話，可以把這些基礎工程估進出價。同一個社區兩戶，一戶水電剛換過、一戶從沒動過，光水電重拉一項就差十幾二十萬。

預算不夠時，哪些可以晚點做

水電、防水、鋁窗這些封進牆裡的基礎工程不要省，之後再補就要打掉重來。可以調整的是：

• 衛浴設備、廚具、冷氣挑中階或國產型號。
• 造型天花板改成平釘，只在要藏管線的地方包樑。
• 櫃子先做每天要用的，例如玄關鞋櫃和主臥衣櫃，其他入住後再補。
• 格局能不動就不動，廚房和浴室留在原位，不用重配排水。
• 燈具、窗簾、家具自己挑，不放進工程報價。

屋齡 30 年以上的，可以看看能不能申請老宅延壽補助：室內只補居家安全與無障礙、給排水電氣燃氣管線更新，和配合這兩類的必要裝修，每戶上限 20 萬，符合高齡或弱勢條件最高 30 萬；公寓要同時申請共用部分三項以上，多數縣市要等核准後才能開工。條件和步驟寫在老屋翻新補助。

動工前要辦的手續，和樓上樓下

• 室內裝修許可：5 樓以下的公寓加一間廁所、多隔出 2 間以上房間，6 樓以上的大樓做固定天花板、牆面、改隔間，都要先申請，沒申請屋主也可能被罰 6～30 萬元。規定看室內裝修許可。
• 管委會：有管委會的社區先送裝修申請，問清楚保證金、施工時段和電梯保護。
• 樓上樓下的漏水：公寓大廈管理條例第 12 條，共同壁和樓地板裡的管線，維修費用由兩邊或上下樓的區分所有權人共同負擔，可歸責於某一方的由那一方負擔。漏水源頭在樓上的，開工前先跟樓上談好。
• 鄰居：拆除那一兩週噪音和粉塵最大，開工前打招呼、貼施工公告，會吵的工作避開清晨和晚上。

中古屋改造要多久，要不要搬出去

工商時報 2025 年 11 月的整理，中古屋的工程期常見 1～2 個月，大改格局、地磚牆面全部重做或工班排程滿，可能拉到半年左右。施工前的設計，一般再抓 1～3 個月。水電要重拉的，施工期間會斷水斷電好幾天，拆除時粉塵最大，全室翻新建議搬出去住，租屋和搬家的錢要算進預算。只做一兩個空間，可以住著分區做，每天收工清掃。

中古屋改造先把錢花在看不到的地方：漏水、管線、防水、鋁窗和電力容量處理好，房子才住得久；格局和風格排在後面，櫃子和軟裝住進去再慢慢補也不遲。預約丈量時，把屋齡、前屋主做過的工程和你看到的漏水位置告訴設計師，報價就能一次估得比較完整。老屋和中古屋的服務內容在老屋翻新。

常見問題

把房子的坪數、屋齡和想改的地方告訴我們，設計師先幫你抓方向和預算範圍。預約諮詢不收費。