危老重建條件：透天老屋一個屋主，能不能自己申請

危老重建條件看三件事：房子在都市計畫範圍內、是合法建築物、結構安全評估沒有達到標準。期限要先記住：重建計畫要在 116 年（2027 年）5 月 31 日前送件（危老條例第 5 條）。透天老屋只有你一個屋主時，「全體所有權人同意」這一關最好過；難在基地小、獎勵有限，資金和營造也要自己安排。

下面的條文以全國法規資料庫的現行版本為準，也就是 112 年 12 月 6 日修正版。行政院 2026 年 7 月 16 日通過的修正草案還在立法院，寫這篇時（2026 年 10 月）沒有完成三讀。

危老重建條件三項：都市計畫區、合法建築、結構評估

都市危險及老舊建築物加速重建條例第 3 條的適用範圍，是都市計畫範圍內、沒有被指定為具歷史文化價值的合法建築物，再符合三款其中一款。位在非都市土地的老厝，例如鄉村區或農地上的房子，不適用危老。

合法建築物指有使用執照的房子。實施建築管理以前蓋的老屋沒有使照，由縣市主管機關認定合法建築物證明；施行細則第 2 條列出可以用來認定完工日的文件，包括建物所有權第一次登記謄本、房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費或電費收據。頂樓加蓋、後院增建這類沒有執照的部分，不算在合法建築物裡。

危險建築：限期拆除、評估未達最低等級

第 1 款是建築主管機關依建築法規或災害防救法規，通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除的建築物。第 2 款是結構安全性能評估結果未達最低等級。

評估分數怎麼看：依結構安全性能評估辦法附表五，耐震能力初步評估分兩級，甲級是危險度總評估分數 R 在 30 以下，乙級是 R 超過 30、到 45 為止；比乙級更差的，就是條例說的未達最低等級。

老舊建築：屋齡 30 年以上，耐震未達標準且改善不具效益，或沒有電梯

第 3 款是多數老透天會走的路：屋齡 30 年以上，耐震能力未達一定標準，而且改善不具效益或沒有設置昇降設備。施行細則第 3 條把「未達一定標準」定為初步評估乙級，「改善不具效益」定為評估建議拆除重建，或補強經費超過重建成本的二分之一。屋齡從領得使用執照那天起算，算到向縣市申請重建那天。

多數老透天沒有電梯，所以實際門檻就是兩件事：屋齡 30 年以上，加上初步評估結果為乙級。

評估要由建築物所有權人委託中央主管機關評定的共同供應契約機構辦理（第 3 條第 4 項），依評估辦法第 8 條，評估人員須是開業建築師、執業土木或結構技師。對評估結果有異議，可以向縣市政府的鑑定小組申請鑑定，鑑定結果為最終認定（第 4 條）。

申請期限：重建計畫要在 116 年 5 月 31 日前送

第 5 條第 2 項寫明，重建計畫的申請「施行期限至中華民國一百十六年五月三十一日止」。送件後，依施行細則第 6 條，縣市要在 30 日內審核完成，特殊情形可以延長一次 30 日；要補正的，補正後 15 日內審完。核准後，起造人要在 180 日內申請建造執照，經同意可以延長一次 180 日（第 7 條）。

倒推回來，耐震評估、重建計畫書和建築師的配置設計圖，都要在 116 年 5 月底前備齊。評估機構排程、補件、家人之間的產權整理，都會吃掉時間。國土署的統計，截至 114 年 11 月 30 日全國累積申請 5,042 件、核准 4,695 件。

修法進度：行政院 2026 年 7 月 16 日通過的修正草案，內容包括刪除申請期限、刪除時程獎勵、依住宅使用比例與基地規模訂不同的容積獎勵上限。自由時報 2026 年 7 月 25 日報導，草案中基地 500 平方公尺以下的上限調為基準容積 1.2 倍或原建築容積 1.1 倍。草案還沒有完成立法，這篇以下的計算都用現行條文；對小基地透天來說，草案通過後上限反而會降低。

透天單一屋主的好處：全體同意只有你自己

第 5 條第 1 項要取得重建計畫範圍內「全體土地及合法建築物所有權人」的同意。公寓要整棟每一戶都簽，單一屋主的透天，同意書就是你自己簽。

產權要先看清楚。土地和房子是不是同一個人、有沒有繼承後兄弟姊妹共有，共有人全部都要同意。連棟透天通常一戶一筆地，可以單戶申請；要和隔壁一起蓋，依第 3 條第 2 項可以合併鄰接的基地，但計算容積獎勵時，合併進來的鄰地面積不能超過原本危老基地的面積，最高 1,000 平方公尺（第 6 條第 5 項）；超過原基地面積的部分，也不適用稅捐減免（第 8 條但書）。有共用牆的，新北市、彰化縣的建照文件清單都列了使用共同壁協定書。

起造人可以是你自己。第 10 條寫明，主管機關可以就重建計畫給予補助；以自然人為起造人、沒有營利事業機構協助取得資金，經縣市認定的，還可以提供重建工程必要融資的信用保證。

透天符合危老重建條件後，獎勵怎麼算

符合危老重建條件，能多蓋多少，看三層規定：容積上限、時程獎勵、規模獎勵。透天常見的情況是第一層用得到、第二層已經結束、第三層門檻過不了。

容積上限：基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍

第 6 條第 1 項：獎勵後的建築容積，不得超過基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍。基準容積是容積率上限乘土地面積；原建築容積是舊屋申請建築時核准的總樓地板面積（建築容積獎勵辦法第 2 條）。舊屋的原建築容積比基準容積高的，可以拿基準容積 10% 的獎勵，或直接依原建築容積重建（第 3 條）。

上限之內，獎勵要一項一項申請：

獎勵項目	額度（基準容積）	獎勵辦法條號
危險或老舊身分	第 1 款 10%、第 2 款 8%、第 3 款 6%	第 4 條
基地未達 200 平方公尺，且鄰接的合法建築物屋齡都未滿 30 年	2%	第 4-1 條
退縮建築（設無遮簷人行步道，距鄰地 2 公尺以上）	退縮 4 公尺 10%、2 公尺 8%	第 5 條
耐震設計	耐震標章 10%；住宅性能評估結構安全一級 6%、二級 4%、三級 2%	第 6 條
候選綠建築證書	鑽石級 10% 到合格級 2%	第 7 條
候選智慧建築證書	鑽石級 10% 到合格級 2%	第 8 條
無障礙環境	無障礙住宅標章 5%；住宅性能評估一級 4%、二級 3%	第 9 條
協助取得及開闢周邊公共設施用地	上限 5%	第 10 條

第 6 到 9 條的獎勵要和縣市簽協議書，領使照前繳保證金，使照後 2 年內取得標章或通過評估；沒取得的，保證金不退（第 11 條）。保證金的預設公式是土地當期公告現值 × 0.45 × 申請的獎勵樓地板面積。

時程獎勵已經結束

第 6 條第 2 項的時程獎勵，從施行後 3 年內的基準容積 10%，逐年降到施行後第 8 年的 1%。條例 106 年 5 月 10 日公布施行，第 8 年在 2025 年 5 月走完，現在送件的重建計畫拿不到時程獎勵。常被引用的「6%」，是施行後第 5 年（2021 年 5 月到 2022 年 5 月）的額度。

規模獎勵：基地 200 平方公尺才有

第 6 條第 3 項：基地面積達 200 平方公尺，再給基準容積 2% 的獎勵，每增加 100 平方公尺再加 0.5%；和時程獎勵合計不得超過基準容積的 10%（第 4 項）。200 平方公尺約 60.5 坪，很多老透天的基地沒有這麼大，單戶申請就沒有規模獎勵。

合併是常見的解法。自由時報 2024 年 5 月 7 日報導，臺北市信義路二段兩幢屋齡超過 60 年的老透天，基地約 72.6 坪，列入臺北市建管處的危老核准名單，取得容積獎勵 28%。72.6 坪約 240 平方公尺，過了 200 平方公尺的門檻。

危老與一般重建，各能蓋多少的算法

同一塊地，兩條路的總樓地板上限這樣算：

• 一般重建：土地面積 × 容積率。
• 危老重建：土地面積 × 容積率 ×（1＋各項獎勵合計，上限 0.3），基地達 200 平方公尺再加規模獎勵；或以原建築容積的 1.15 倍為上限。

獎勵全部用滿，比一般重建多 30% 的容積。實際能用到幾成，要看你的基地能不能退縮、要不要做耐震標章或綠建築，以及這些標章的費用和保證金划不划算。建蔽率和建築物高度，第 7 條另外允許縣市酌予放寬，但只限住宅區，且不能超過原建蔽率。

稅捐減免：地價稅、房屋稅

第 8 條的稅捐減免，要經縣市主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意，內容有三項：

1. 重建期間土地無法使用的，免徵地價稅，期間從開工日到核發使用執照日（施行細則第 8 條）。
2. 重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年；地價稅從使照核發的次年起算，房屋稅從次月起算。
3. 重建前合法建築物的所有權人是自然人，持有重建後的房子、在減半 2 年期間內沒有移轉的，房屋稅減半可以延長到喪失所有權為止，最多 10 年。

適用期限：條文原本只給「施行後五年內申請」的重建計畫，第 3 項允許行政院在屆期前半年延長一次。內政部國土管理署 115 年 3 月的第八條稅式支出實施成效報告寫明，租稅優惠期間已由 111 年 5 月 12 日延長至 116 年 5 月 11 日。條文只准延長一次，依現行條文推算，116 年 5 月 12 日到 5 月 31 日之間送件的重建計畫，還在第 5 條的申請期限內，但第 8 條的稅捐減免已經不適用。

同一稅目不能和其他法律的減免併用，其他法律較有利的，適用較有利的規定。減免要由起造人提出：免徵地價稅先請縣市認定重建期間，再轉稅捐機關；減半徵收由起造人檢附名冊，向稅捐機關申請（施行細則第 9 條）。

透天危老重建缺點：小基地拿到的獎勵有限

危老重建缺點在透天身上最明顯：基地小，能疊上去的獎勵少，每一項又有成本。

• 規模獎勵要 200 平方公尺，時程獎勵已經結束，單戶老透天能拿的身分獎勵是第 3 款的 6%。
• 退縮獎勵 8%～10%，但小基地退縮 2～4 公尺後，一樓能用的面積會少一大塊。
• 耐震標章、綠建築、智慧建築的獎勵，要付標章費用、繳保證金、使照後 2 年內拿到，沒拿到保證金不退。
• 依第 6 條第 6 項，申請危老容積獎勵，就不能同時用其他法令的容積獎勵。
• 原建築容積要有合法證明。舊屋沒有使照的，要先取得合法建築物證明，原本的違建面積不算。
• 沒有建商出資，評估、設計、營造、資金都要自己安排；中央的評估補助只補評估費，初步評估每棟最高 1.2 萬元，詳細評估以評估費 30% 或 40 萬元為限。

危老重建陷阱：5 個常見誤會

危老重建陷阱多半出在時間和條文的落差：網路上的文章寫的是舊規定，或把公寓大樓的情況套到透天。

1. 「時程獎勵還能拿」：施行後第 8 年已經在 2025 年 5 月結束，現在送件的沒有時程獎勵。
2. 「一定要找建商合建」：起造人可以是你自己，第 10 條還特別寫到以自然人為起造人的融資協助。
3. 「危老不用申請建照」：重建計畫核准後，依建築法令申請建築執照（第 5 條），核准後 180 日內要送。建照怎麼送，見建照申請流程。
4. 「容積獎勵一定拿得到」：每一項都有條件，合計受 1.3 倍或 1.15 倍的上限限制；標章類獎勵沒拿到標章，保證金不退。
5. 「補助會付工程款」：中央補助的是耐震評估費用，工程款要自己籌。老宅延壽補的是修繕，不補重建。

危老自地自建：不找建商自己蓋

危老自地自建的順序：委託耐震評估，確認符合條件；建築師做重建計畫與配置設計圖（施行細則第 5 條要求開業建築師簽證）；縣市核准後 180 日內申請建照；建照下來後找營造廠施工、申報勘驗；取得使用執照後，向稅捐機關申請減免。

資金這一塊，危老比一般自地自建多一個條件。中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定第 8 點寫明，依危老條例辦理的重建案件不適用這套規定；條例第 10-1 條也讓商業銀行對核准的重建計畫放款，不受銀行法第 72-2 條限制。興建貸款一樣依工程進度撥款，重建後使照 2 年內還可以申請內政部自建住宅貸款利息補貼，見自地自建貸款怎麼撥款。

營造的部分和一般重建相同：依同一份圖請營造廠報價，付款跟著勘驗節點走，每期保留款，簽約時請營造廠開立保證書。拆除、鄰房鑑定、施工期間住哪的費用，見老屋重建費用。

走危老還是一般重建：一張表比較

項目	走危老	一般重建
適用地區	都市計畫範圍內的合法建築物	都市計畫區與非都市土地都可以，依當地規定
前置程序	耐震評估、重建計畫核准（30 日審核），核准後 180 日內申請建照	直接申請建照
容積	基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍為上限，基地 200 平方公尺以上另有規模獎勵	依現行容積率
建蔽率與高度	住宅區可酌予放寬，不超過原建蔽率	依現行規定
稅	116 年 5 月 11 日前申請：重建期間免地價稅，重建後地價稅與房屋稅減半 2 年，自然人房屋稅最多延到 10 年	沒有專屬減免
期限	116 年 5 月 31 日前送重建計畫	沒有
額外成本	評估費、標章費與保證金	沒有
貸款	不適用央行不動產抵押貸款規定	依央行規定與銀行內規

基地小、只拿得到身分獎勵 6% 的透天，走危老主要換到的是稅捐減免和小幅容積；基地大、能退縮、能合併鄰地的，容積差距才會拉開。拆除重建要先確認的建築線、共用牆與鄰房鑑定，整理在老屋拆除重建前要確認的事。

確認條件，再選路

確認符合危老重建條件，再決定走危老還是一般重建。先做耐震初步評估、查清楚產權和基地面積，把兩條路能蓋的樓地板和稅都算出來再選；116 年 5 月 31 日的期限和 5 月 11 日的稅捐期限，都要算進時程。想先知道你的基地在現行規定下能蓋多大，可以從免費土地評估開始，再由老屋拆除重建的檢查項目一項一項確認。

常見問題

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