預售屋客變怎麼做？能改什麼、費用怎麼算、要不要找設計師

客變是預售屋在蓋到你那一戶之前，買方向建商申請變更室內隔間、水電和建材設備的機會。內政部〈預售屋買賣契約書範本〉第十二條寫明，預售屋客變的範圍以室內隔間及裝修為限，要在建商指定的期限內提出，而且以一次為限；截止日一過，建商就照原圖施工，交屋後要改只能拆掉重做。

這篇照時間順序整理：規則寫在哪裡、能改什麼不能改什麼、流程與截止日怎麼往回推、費用怎麼算（建商的加減帳和設計費），以及什麼情況需要找客變設計師。數字用的是公開行情，實際以你的建案合約、建商的須知和報價為準。

客變的規則寫在哪裡：先看買賣契約

每個建案能改什麼、怎麼收費，寫在買賣契約和建商發的客變須知裡。內政部公告的預售屋買賣契約書範本（112 年 6 月版），把相關規則寫成這幾條：

條文	範本怎麼寫	對買方的意思
第十二條第一款	變更範圍以室內隔間及裝修為限；污水管線要改，以不影響下層樓為原則；主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施不得要求變更	能動的只有自己家裡面，排水不能影響樓下
第十二條第二款	經建商同意、在建商指定的相當期限內提出，以工程變更單簽認為準，以一次為限；買方要親自簽認、附詳圖，不得違反建管法令，須主管機關核准的由建商申請	截止日由建商定，圖要畫清楚，送出去就很難再改
第十二條第三款	簽認後建商在約定天數內提出追加減帳；追加款要在簽認日起 10 天內繳清才有效，沒繳清視同取消變更、按原設計施工；減帳在交屋時一次結清；雙方無法簽認時依原圖施工	追加款逾期沒繳，前面畫的圖就作廢
第十三條	驗收發現的瑕疵寫在驗收單，建商限期修繕；買方可以從自備款保留房地總價 5% 當交屋保留款，修繕複驗合格後再付	減帳沒結清，可以從保留款扣
第十七條	自交屋日起，結構部分保固 15 年，門窗、粉刷、地磚這類固定建材及設備保固 1 年；期限過後仍可依民法主張權利	退掉自己找人做的項目，保固由施作的人負責

範本的附註也提醒，室內隔間或裝修變更如果違反建築法令或沒經主管機關核准，可能失去保固請求權，還要負擔鄰近房屋損害的賠償。範本本身是參考用，每個建案的條文可能更嚴，例如規定廚房浴室位置不能動、第二次變更另外收費，簽約時就把客變須知要來看。

客變能改什麼、不能改什麼

判斷的原則：自己家裡面、不碰結構和公共管線的，多半可以改；會影響整棟樓的，多半不行。常見項目：

項目	多半可以客變	多半不行或要特別小心
隔間	增減房間、調整房間大小、廚房改開放式、門的位置與開向	結構牆和樑柱不能拆，也不能在樑上開洞穿管
電與網路	插座和開關的位置、數量，新增迴路，弱電與網路線	管道間裡的公共管線
冷氣	室內機位置，冷媒管與排水管預埋	管線要穿樑的，要由原結構技師計算
給排水	洗衣機、水槽、洗手台在原本的水區內微調	廚房、浴室整區搬家；污水管改道影響樓下
天花板	局部調整高度	消防灑水頭、偵煙器這類消防設施
建材設備	地板、衛浴設備、廚具退料，或補差價升級	大樓立面的窗戶、陽台和外牆

經濟日報 2026 年 7 月轉載住展雜誌的文章，把預售屋客變最常踩的錯整理成三條紅線：

1. 樑柱與結構牆不能拆，也不能在樑上「洗洞」穿管線。管線非穿樑不可時，要避開樑柱交接處，開洞的大小和位置要由原結構技師重新計算、補強；最穩的做法是讓管線走天花板下方，再用木作包起來。
2. 水區移位會增加重量，也容易漏水。大樓上下層的浴室和廚房通常對齊，共用管道間排水；浴室移得越遠，排水管越長、地板要墊得越高，樓板多出重量，防水沒做好也容易漏。水區以微調、靠近管道間為原則。
3. 不要把輕隔間全換成紅磚牆。輕隔間的面重量約只有紅磚牆的四分之一到三分之一；在意隔音的，可以請建商在骨架裡換高密度隔音棉，要掛電視的牆面預埋鐵板或厚木心板。

常見的改法，看家裡怎麼住

• 小家庭：三房裡的一間改成開放書房或併進客廳，客廳變大；之後想變回房間，先留好門的位置和插座。
• 家裡有長輩：長輩房排在靠近浴室的一側，房門留寬一點，房門到浴室的路上避開高低差。
• 在家工作：書房的網路線、插座數量和書桌靠的那面牆先定好。
• 小孩還小：兒童房先做一間大的，牆面和插座預留以後隔成兩間的位置。

這幾種改法都只動隔間、插座和門，不碰結構和水區，多數建案的客變範圍內做得到，實際以建商審核為準。

客變流程與截止日：從截止日往回推

建商依施工進度，在蓋到你那一層之前發通知，期限一般是 1～2 個月（PRO360，2026 年）。這段時間要規劃、送圖、等建商回加減帳、簽認、繳追加款，扣掉之後真正能畫圖的時間不多，所以要在通知之前就開始。照順序是這樣：

時間點	要做的事	要拿到或交出的東西
簽約時	問清楚開不開放客變、能改哪些、怎麼收費、第二次變更怎麼算	客變須知、建材設備表
通知前約 2～3 個月	跟家人或設計師討論怎麼住：幾房、收納和家電放哪裡	建商的建築平面圖，電力、弱電、給排水、消防、空調套管預留圖，最好是 CAD 檔
收到通知後	畫客變圖：隔間尺寸、插座迴路、冷氣、給排水、要退換的設備	圖面、變更項目清單
截止前約 1～2 週	核對建商的追加減帳，每一項對回客變圖	工程變更單、加減帳單
加減帳簽認後	繳清追加款，範本訂 10 天內，以你的合約為準	繳款收據
施工到交屋	建商照變更後的圖施工，多半還要 1～2 年	所有簽過的圖和單據留存
交屋驗收	帶圖面逐項量、逐項試	驗收單，減帳在交屋時結清

資料：內政部預售屋買賣契約書範本（112 年 6 月）、PRO360 達人網兩篇客變文章（2026 年 3 月更新）。

預售屋還沒蓋好，設計師沒辦法到現場量，客變設計只能照建商的圖面畫，圖要跟建商要齊。建商通常照樓層進度一層一層通知，同一個建案，低樓層多半比高樓層先輪到，鄰居的截止日不一定跟你一樣，收到通知就把日期記下來。

跟建商要哪幾張圖，各看什麼

PRO360 建議跟建商要這六種圖面的 CAD 檔，設計師才能直接在上面畫：

圖面	看什麼
建築基準平面圖	牆、柱、樑的位置和尺寸，哪些是結構牆
電力配置平面圖	插座、開關、燈的位置和迴路
弱電配置平面圖	網路、電話、電視、對講機的出線位置
給排水配置平面圖	廚房、浴室、陽台的進水和排水位置，離管道間多遠
消防配置平面圖	灑水頭、偵煙器的位置，新隔間會不會擋到
空調套管預留平面圖	外牆預留的冷氣孔在哪裡，室內機能放哪

另外要一份建材設備表，看建商附的地板、衛浴、廚具是什麼品牌型號，才知道哪些值得留、哪些要退。拿到圖先核對戶別和版本，同一個建案常有好幾種戶型，圖拿錯，整份客變圖都要重畫。

客變費用怎麼算：加減帳與設計費

客變費用分兩筆：付給建商的加減帳，和付給設計師的客變設計費。兩筆分開問、分開看。

建商的加減帳：退料不退工

建商蓋房子是連工帶料報價，原則是「退料不退工」：不做的項目只退材料費，施工費不退；加做的項目連工帶料算。所以退掉建商的地板或設備，退回來的錢通常比想像少，交屋後還要自己找人做。加做項目的公開行情（以建商報價為準）：

加做項目	常見範圍
新增插座	每組約 1,000～1,500 元
插座移位	每組約 1,000～1,500 元
弱電移位	每組約 1,000～2,500 元
新增迴路	每組約 3,000～4,000 元
空調管線預埋	每台約 8,000～15,000 元
增加木作或輕隔間	每坪約 4,000～7,500 元
天花板調整	每坪約 3,000～5,000 元

資料：PRO360 達人網〈客變費用怎麼算？〉（2026 年 3 月 24 日更新，2024～2026 年平台報價統計）。

加減帳單要一項一項對回圖面：退了什麼、加了什麼、數量和單價各多少，每一筆錢花在哪裡看得清楚。漏掉的項目，建商會照原本的圖施工。

建商的建材要不要退：看交屋後的打算

退料只退材料費，交屋後自己做還要再付一次工錢，所以退不退要看交屋後打算怎麼做：

• 地板：交屋後要整間鋪木地板或超耐磨的，建商的地板可以申請不施作、退材料費；還沒決定的，留著比較保險，超耐磨地板也能直接鋪在原本的地磚上。
• 衛浴設備：只想換品牌的，可以退設備、請建商保留管線開口，交屋後自己裝；退之前問清楚保留哪些管線、開口位置在哪。
• 廚具：交屋後要改中島或換格局的，退掉比較省事；廚房格局不動、只想升級的，補差價請建商換，比交屋後拆掉重裝省工。

PRO360 的提醒是，建商大量採購，退費通常偏低，也不含人工，沒有必要時不要大規模退建材，免得多出拆除、搬運這類費用。退掉的項目，交屋後由施作的人負責保固，這點也要算進去。

客變設計費怎麼收

計價方式	常見範圍
以坪計	每坪約 1,500～6,000 元
以房數計	兩房以下每案約 2～3 萬，三房約 3～5 萬，四房以上 6 萬以上
以戶計	每戶約 5～25 萬
只做諮詢	每次約 1,000～3,000 元

資料：同上 PRO360 頁面，實際以報價為準。

範圍很寬，差在客變設計做到多深：只畫隔間和插座，跟連燈光、天花板、冷氣和櫃子位置一起規劃，工作量差很多。簽客變設計約之前問清楚三件事：會拿到哪些圖、要不要陪同出席建商的協調會議和交屋驗收、這筆設計費能不能折抵交屋後的室內設計費。設計費的一般算法寫在室內設計費怎麼收。

客變預算抓多少

客變的錢跟交屋後的裝潢是同一筆預算，先定整體要花多少，再決定客變做多少。PRO360 的建議：裝潢預算只占購屋加裝潢總預算 15% 以下的，不建議客變，交屋後以軟裝和輕裝修為主；占 15%～20% 的，做少量客變減少之後的施工，剩下的錢留給建材；預算充足的，再把客變和交屋後的設計一起規劃。不管哪一種，插座、迴路、冷氣管線這幾項花費不高，交屋後再補卻要打牆或走明管，多半值得在客變時一起做。

客變之後，裝潢還要多少

工商時報 2025 年 11 月的整理，預售屋在客變期就一起處理，裝潢平均每坪約 5～7 萬；新成屋交屋後才做，每坪約 6～10 萬。新成屋的公開行情整體落在每坪約 4～10 萬，差在木作多少和設備等級，細算寫在新成屋裝潢費用。

客變要不要找設計師

客變設計師的工作，是把你家怎麼住，翻成建商看得懂、工地照得做的客變圖。要不要找，看改動多寡：

你的情況	建議
只加幾個插座、調整插座高度、退一兩樣設備	自己畫在建商的平面圖上就可以，送出前請建商窗口確認
要增減房間、改開放式廚房	找設計師，隔間尺寸、門的開向、插座開關要一起排
退換多項建材設備	找設計師，交屋後要補做的工程先算進預算
冷氣、燈光要配合天花板	找設計師，管線位置決定天花板要降多少
交屋後打算整間裝潢	找同一位設計師，前後的圖面連在一起

自己來的風險是漏：插座畫了位置，沒想到之後櫃子會擋住；冷氣管線沒預埋，交屋才發現只能走明管。找設計師多一筆客變設計費，換來的是隔間、水電、冷氣、燈光、櫃子位置一次想完。

沃宇團隊的設計師可以拿建商的平面圖和水電圖先規劃，趕在截止前把客變圖定好；交屋後的新成屋裝潢，從驗屋、申請到施工一起排，服務內容寫在新成屋與客變。

送出客變單之前，逐項檢查

單子送出去就很難再改，送之前照著這張清單走一遍：

• 每個房間：床頭兩側、書桌、電視牆各留插座，掃地機器人的充電座也留一組。
• 廚房：檯面上小家電的插座數量；烤箱、微波爐、洗碗機、電熱水器這類耗電大的，各走一個迴路。
• 冷氣：每間房的室內機位置、冷媒管路徑、排水往哪裡排。
• 燈：每盞燈的位置和開關，走廊和臥室要不要雙切開關。
• 網路：電視牆、書桌、無線基地台的位置先拉線。
• 洗衣機和烘衣機：排水和插座的位置，對不對得上機器的尺寸。
• 櫃子：預定放櫃子的牆面，插座和開關先避開。
• 文件：變更圖面、工程變更單、加減帳單都要雙方簽名，各留一份。

交屋之後還要做哪些工程、照什麼順序，看裝潢流程與順序。

交屋驗收：拿客變圖逐項對

交屋驗收時帶著簽認過的圖面和加減帳單：隔間尺寸量一次，插座和開關逐一通電試，冷氣管線的出口和給排水的位置，都要跟簽認的圖一致。瑕疵寫進驗收單，請建商限期修繕；依範本，買方可以保留房地總價 5% 當交屋保留款，減帳也在交屋時結清。

交屋後要裝潢的，6 樓以上的大樓做固定天花板、牆面、改隔間，要先申請室內裝修許可。隔間趁客變由建商照圖施工，交屋後要動的項目少，要送審的範圍也跟著變小。申請規定看室內裝修許可。

錯過客變截止日怎麼辦

錯過了，建商就照原圖施工。有的建商會開放第二次客變，但多半另外收費，範圍也可能更小（PRO360，2026 年）。沒有第二次機會，就等交屋後裝潢再改，先拆掉建商做好的再重做，費用和工期都會增加。這時先列出交屋後非改不可的（例如隔間、插座數量），跟可以用家具和活動收納解決的分開，錢先留給前者。

客變只有一次，最要花時間的是收到通知之前：把須知和圖面要齊、想清楚家裡怎麼住、決定自己畫還是找設計師。截止日、追加款的繳款期限和加減帳這三件事盯緊，交屋後就少花很多拆了重做的錢。

常見問題

把房子的坪數、屋齡和想改的地方告訴我們，設計師先幫你抓方向和預算範圍。預約諮詢不收費。