玉井自地自建與老屋翻新

玉井的房子
盆地市街、芒果聚落、虎頭山腳

10 個里、12,526 人

戶政司 115 年 9 月資料，玉井 10 個里共 12,526 人、5,453 戶；玉田里 3,931 人最多，望明里 1,596 人、竹圍里 1,466 人，最少的沙田里 485 人；65 歲以上 3,773 人。公所寫玉田里人口最多、工商最繁榮，運動公園、體育館和圖書館都在里內；玉井里位在都市計畫內，是行政中心，有市場、芒果街和噍吧哖事件紀念園區。

望明、竹圍：部落與芒果樹

望明里由望明、公館、劉陳、倒松、貓兒干、密婆穴、松腳七個部落組成，人口集中在望明與台 20 線沿線，路旁的芒果樹綠色隧道是光復初期第一批行道樹。竹圍里有竹圍、山下、鹿陶三個部落，部分住戶散居在海拔 239 公尺的虎頭山上，里內還有江家土塊古厝。

5,524 宅，平均屋齡 42.93 年

房屋稅籍 115 年第 2 季統計，玉井住宅類 5,524 宅，平均屋齡 42.93 年；30 年以上 4,289 宅，50 年以上 1,645 宅，10 年內新建 549 宅。公所寫芒果種植面積已達 2,000 公頃，占全區耕地一半。務農的人家自地自建，一樓要不要留集貨、分級的空間，可以在設計時就決定。

在玉井蓋房子
都市計畫、坡地、淹水紀錄

玉井都市計畫：第四次通檢 115 年完成第二階段

玉井都市計畫 61 年發布，第四次通盤檢討第一階段 107 年 3 月公告，第二階段 115 年 7 月公告。計畫區內的空地，先確認是住宅區、商業區還是農業區，建蔽率、容積率和退縮依分區管制要點。都市計畫範圍內屋齡 30 年以上、耐震評估未達標的合法建築物，可以評估危老條例，期限到 116 年 5 月 31 日。

六個里有山崩地滑敏感區，豐里有土石流潛勢溪流

玉井區災害防救計畫依經濟部的山崩與地滑地質敏感區套疊，列出三埔、層林、沙田、竹圍、豐里、中正里的影響範圍住戶；豐里里豐里 148 號一帶有土石流潛勢溪流 DF036，保全 3 戶，潛勢等級低，警戒雨量 550 毫米。在這些里蓋房子，地質調查、擋土和排水要先做。

盆地低處的淹水紀錄

計畫書列出玉井里、玉田里、中正里和竹圍里為歷年易淹水地區，四周丘陵高 500 到 600 公尺。公所寫玉井年雨量 2,210 毫米，五到九月是雨季，十月到隔年三月是旱季。這幾個里的新房，一樓地坪高度、排水出口和化糞池位置要先對過道路高程。

在玉井裝修
市街老屋、土塊古厝、雨季濕氣

玉井里的市街老屋

公所提到文化局、經發局和工務局在玉井里分別規劃老屋新立、玉井商圈再造、圓環暨警察宿舍改建。市街老屋翻新，一樓若要做店面或工作室，先把結構、管線和逃生動線處理好；樓上住家隔間盡量少，留樓梯間或天井採光。

土塊、磚造老屋：先處理返潮

竹圍里有江家土塊古厝，玉井也還有 1,645 宅屋齡超過 50 年。土埆或磚造老屋翻新，牆腳先處理返潮，外牆裂縫補好再刷防水漆；木構屋架檢查白蟻與腐朽，要開窗或打通隔間，先評估牆體承重。

雨季集中：屋頂與排水先做

玉井五到九月是雨季，年雨量 2,210 毫米，日照年平均 1,687.7 小時。翻新排工時，屋頂防水和外牆盡量在旱季完成，雨季前把落水管和陽台排水清通；一樓淹過水的玉井、玉田、中正、竹圍里，地坪和櫥櫃選耐水材料。