后里自地自建與老屋翻新

后里的房子
台地上的十八個里

內埔改名后里，五萬兩千人

清代這裡叫內埔，民國 44 年因為和屏東內埔鄉同名，改用轄內最大聚落「后里」當鄉名，意思是漢人建在麻薯舊社背後的後庄。戶政司 115 年 9 月的資料，后里 18 個里共 52,498 人、18,978 戶。墩東里 5,690 人最多，面積卻只有 0.39 平方公里；墩西里 0.16 平方公里是全區最小的里，這一帶的街屋和透天一棟貼著一棟。

廣福、舊社、公館：田多房子散

面積最大的廣福里 9.67 平方公里、舊社里 9.12 平方公里、公館里 7.11 平方公里，多半是稻田與花田，112 年后里水稻收穫面積 1,493 公頃。這些里的住家散在田間，常是三合院改建或田邊自建的兩三層透天，土地多半是祖產，想回來蓋新房的家族成員，得先把持分和地號整理清楚。

森林園區、舊山線和中科后里基地

花博后里森林園區原本是軍營，總面積約 15.18 公頃；舊山線 1998 年 9 月 24 日停駛後，泰安車站成了鐵道文化園區。都發局的后里都市計畫底下，另有「中部科學工業園區第三期發展區后里基地（后里農場部分）」細部計畫，租地五公頃以上的廠商可申請蓋員工單身宿舍；糖業文化專用區則專供糖業博物館、主題展示館使用。

在后里蓋房子
農地、斷層和都市計畫

八成五是非都市土地

統計年報記錄，后里 112 年底已登記土地裡非都市土地 4,342.89 公頃、占 85.57%，都市土地只有 14.43%。地若在都市計畫住宅區，107 年 7 月 24 日發布的管制要點寫明建蔽率 60%、容積率 180%，整體開發地區還要從道路境界線退縮 5 公尺；若是農牧用地，就得走農舍，申請人要經市府核定為農民。

農舍的樓地板與高度

非都市土地上的自用農舍，依實施區域計畫地區建築管理辦法，總樓地板面積不超過 495 平方公尺，最多三層樓、高度 10.5 公尺，建築面積不得超過耕地一成，最大基層建築面積 330 平方公尺。農地若是家族共有，先把持分和地籍圖整理好，才算得出能蓋多大、誰能當起造人。

1935 年的震災就在這一帶

1935 年新竹台中地震，當時的內埔庄有 962 人罹難、1,694 戶受損。屯子腳斷層從后里往西南延伸到清泉崗，長約 14 公里，列為第一類活動斷層。基地若在斷層附近或台地邊坡，地質鑽探的孔位和深度要先和建築師談好，基礎做法看鑽探結果決定，不要直接沿用鄰居的設計。

在后里翻修
透天、街屋和季風氣候

自來水普及，問題在屋內的管

后里 112 年底自來水供水普及率 99.19%，水源穩定，麻煩多在屋內。三、四十年的透天常見鍍鋅鐵管鏽蝕、出水變小，浴室地坪下的排水也容易堵。老屋翻新時把給水換成不鏽鋼管或耐熱塑膠管，排水重抓洩水坡度，之後就不必三天兩頭通水管。

冬乾夏雨，先顧屋頂

公所描述后里屬亞熱帶季風氣候，冬季乾旱、夏季高溫多雨，年雨量約 1,300 到 1,500 公釐，年均溫 22.1 度。老透天的屋頂和女兒牆最容易在夏天滲水，翻修前先抓漏水點，頂樓做防水與隔熱，再談櫃子、燈具和牆面。

長輩房搬到一樓

用戶政司 115 年 9 月的年齡資料算下來，后里 65 歲以上約占 19.6%。老透天的樓梯陡、浴室有門檻，翻修時把長輩房移到一樓、浴室改成平順地坪並加扶手，比換一整套新家具更實用。