三芝自地自建與老屋翻新

三芝的房子
溪口街區、梯田農村、背風聚落

埔坪、埔頭兩個里住了一半以上

戶政司 115 年 9 月，三芝 13 個里 21,957 人、10,865 戶，埔坪里 7,084 人、埔頭里 5,411 人，兩里合起來占 57%。區公所的地理介紹寫，八連溪、埔坪溪下游的平地集中在埔頭、古庄、新庄、埔坪，讓埔頭和埔坪成了全區的中心；八賢里只有 308 人，是人最少的里。

平均屋齡 35.83 年，一戶兩個人

不動產資訊平台 115 年第 2 季，三芝住宅類 14,146 宅、平均屋齡 35.83 年；十年前是 13,500 宅、27.69 年，十年只多了六百多宅。戶政資料的戶均人口 2.02 人，在新北 29 區排倒數第 3；65 歲以上占 25.87%。房子的數量不少，一戶住的人很少，翻修時臥室和浴室的高齡需求要排在前面。

背風向陽：老聚落怎麼選位置

公所寫，三芝冬季風勢強、濕度大、陰雨天多，住屋多選在背風側；八連溪嶺谷之間的聚落沿等高線排在岡阜南麓，新庄里則沿埔坪溪和山丘背風側形成帶狀聚落，房子周圍常種樹和竹圍擋風。區內約三成是客家人，大致以八連溪為界，以西多泉州人、以東多閩西客家人。

在三芝蓋房子
都市計畫、國家公園、坡地

都市計畫 5.37 平方公里，已經超過計畫人口

城鄉局 109 年統計，三芝都市計畫只有 5.37 平方公里，計畫人口 10,000 人，現況已有 13,475 人。靠山的一大片屬陽明山國家公園，國家公園署的資料寫園區 11,334 公頃、約 57% 在新北市，三芝是其中一區。國家公園法第 14 條，一般管制區、遊憩區內的公私建築物新建或拆除，要先經國家公園管理處許可，流程和一般建照不同。

梯田農地蓋農舍

公所寫三芝為了水土保持多做等高耕作，梯田很普遍，水田在休耕轉作後多改種茭白筍、山藥和花卉。在這類農牧用地蓋農舍，依農業用地興建農舍辦法，申請的人要是農民，設籍新北和取得土地都滿兩年，那筆地至少 0.25 公頃，自己名下沒有農舍。

八賢、橫山：坡陡要先看水保

公所提醒，山坡地形陡峭，颱風豪雨常引發土石流，八賢、橫山一帶威脅最大。坡地上的基地，建築面積加上其他開挖整地合計未滿 500 平方公尺，依水土保持計畫審核監督辦法第 3 條可用簡易水土保持申報書；超過就要擬水土保持計畫，核定後才能申請建照。

在三芝裝修
雨日兩百天、強風、兩老同住

一年兩百多天在下雨

公所的氣候資料：年雨量約 3,000 毫米，全年雨日約 205 天，12 月雨日最多、約 20 天；強風日數一年約 65 天，極端最大風速每秒 40 公尺。老屋翻新先處理屋頂和外牆，斜屋頂查瓦片和防水層，平屋頂整片重做，外牆裂縫灌注；室內牆發霉的，先找到水從哪裡進來，再談油漆。

海岸線 7.3 公里的鹽分

三芝海岸約 7.3 公里，冬天吹東北風、北風，靠海的住家鐵窗、欄杆、冷氣支架很快生鏽。換新時用不鏽鋼或熱浸鍍鋅件，窗戶挑氣密、水密等級高的，迎風面加雨遮；長時間沒人住的度假屋，回來前先開窗除濕，翻修時加裝除濕機的排水管。

兩人家庭的高齡動線

一戶平均 2.02 人、65 歲以上超過四分之一，透天翻修時把長輩房移到一樓，浴室改成無門檻淋浴、加扶手和止滑地磚，樓梯加裝扶手和夜燈，廚房檯面和吊櫃的高度照實際使用的人調整。