組合屋合法嗎？看土地、看用途、看有沒有執照

組合屋合法嗎，和材料無關，看它是不是建築物、有沒有執照、土地允不允許。鋼構、貨櫃、木構、輕鋼構都一樣：定著在土地上、有頂蓋或牆壁、給人使用，就是建築法第 4 條的建築物，要先申請建照才能蓋（第 25 條）。土地使用分區允許蓋住宅，再依法取得建照和使照，組合屋就是合法的房子；少了其中一項，就是違建或違規使用。

這篇用法條把三個判斷拆開，再算申請建照的固定費用。手上的地是農地的，先讀農舍規定。

組合屋合法嗎的三個判斷

判斷	要問的問題	法條
是不是建築物	定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用	建築法第 4 條
有沒有執照	建築物非經審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用	建築法第 25、28 條
土地允不允許	非都市土地看使用分區與用地編定；都市計畫土地看分區管制	區域計畫法第 21 條；都市計畫法第 79 條

三個判斷組起來，會得到這張矩陣：

土地	當住宅可以嗎	要走的程序
都市計畫住宅區；非都市甲、乙、丙種建築用地	可以	一般建照、使照，和 RC 透天相同
非都市農牧用地、都市計畫農業區	只能是農舍	農民資格審查，再申請建照
同上，申請成農業設施	不能住	容許使用，依建築法令可能還要申請執照
林業用地、國土保安用地、河川區	不能	無

非都市建築用地的容許項目以非都市土地使用管制規則附表為準，都市計畫土地以各地施行細則為準。土地是哪一種，看土地登記謄本的使用分區與用地類別，或到縣市的土地使用分區查詢系統查。

組合屋合法嗎：放在建地

建地上蓋組合屋，程序和 RC 透天同一套：

• 設計與監造由開業建築師負責（建築法第 13 條）；五層以下非供公眾使用的建築物，結構與設備由承辦建築師負責。
• 承造人是依法登記開業的營造業（建築法第 14 條）。
• 結構、防火、隔熱、通風照建築技術規則檢討，工廠預製的構件一樣要放進結構計算。
• 建照規費是造價千分之一以下（建築法第 29 條），完工後申請使用執照。

規模小的建物有例外，但例外是「免找建築師」，執照照樣要申請：

• 非都市土地：農舍以外的建築物，建築面積 45 平方公尺以下、高度 3.5 公尺以下，得免由建築師設計、監造或營造業承造，仍要向建管單位申請建築執照（實施區域計畫地區建築管理辦法第 10 條）。
• 臺中市：工程造價在和平區 70 萬元以下、其他地區 50 萬元以下，免由建築師設計、監造及營造業承造（臺中市建築管理自治條例第 3 條，112 年 3 月 31 日修正）。
• 臺南市：建築面積 45 平方公尺以下且簷高 3.5 公尺以下，或工程造價在大內、北門、山上、楠西、南化、左鎮、龍崎、東山、白河 9 區 70 萬元以下、其他地區 30 萬元以下，免由建築師設計、監造及營造業承造（臺南市建築管理自治條例第 15 條，107 年 7 月 12 日修正）。

放在農地：農舍或農業設施，都不能當一般住宅

農業用地上能住人的只有農舍。申請人要是農民，農地 0.25 公頃以上，農舍用地不超過 10%，條件寫在農業用地興建農舍辦法。辦法沒有限定構造，組合屋符合這些條件、走完資格審查與建照，也可以是合法農舍。

另一條路是農業設施。依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法（114 年 12 月 31 日修正）：

• 所有農業設施總面積原則不超過農地面積的 40%（第 7 條）。
• 農業資材室限放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品；農地 0.1 公頃以上才能申請，每 0.1 公頃可蓋樓地板 20 平方公尺，上限 200 平方公尺；已經蓋農舍的農地不能申請（附表一）。
• 取得容許使用的設施要照核定計畫使用，不得作為住宅、工廠或其他非農業使用（第 33 條）。
• 容許使用的申請費每件 200 元（農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準第 4 條）。

把組合屋申請成資材室，再加裝浴室、廚房住進去，就違反第 33 條。縣市可以通知限期改善，最長 3 個月、可展延一次；屆期不改廢止許可，並通知區域計畫或都市計畫主管機關依相關規定處理。

臨時建築：建築法第 99 條

建築法第 99 條讓「臨時性之建築物」經縣市主管建築機關許可，可以不適用建築法全部或一部，許可程序與管理交給各縣市的建築管理規則。網路上常見「臨時建築可以放 1 年」「1 到 3 年」的說法，查臺中市和臺南市的自治條例，兩地都沒有寫固定年限：

• 臺中市建築管理自治條例第 63 條：臨時性建築物先檢附圖說，向目的事業主管機關申請核定使用計畫，竣工查驗合格後發臨時使用許可並核定使用期限；期滿未申請展期，由起造人或所有權人自行拆除，逾期強制拆除。
• 臺南市建築管理自治條例第 34 條：同樣先向目的事業主管機關核定使用計畫，竣工查驗合格後發臨時使用執照並核定使用期限，期滿由起造人自行拆除。

兩個條文都要有目的事業主管機關核定的使用計畫，像臺南市另訂有臨時展演場所搭建臨時性建築物的管理要點。個人想在地上放一間房子自住，很難對應到這種使用計畫。其他縣市的期限與程序，以當地建築管理自治條例為準。

貨櫃屋合法嗎？規則和組合屋一樣

貨櫃屋合法嗎，判斷方式和組合屋相同。內政部 79 年 10 月 26 日臺內營字第 00842559 號函釋：土地上放置貨櫃供居住、休憩、辦公等用途，確認有代替房屋使用的事實，得視同違章建築處理。臺北市政府訴願審議委員會在一件貨櫃屋訴願案引用這則函釋，駁回訴願，都市發展局依建築法第 25、86 條處罰鍰並強制拆除的處分因此確定。

「貨櫃可以吊走，所以不算建築物」這個說法撐不住。要合法，貨櫃屋一樣要放在允許住宅的土地上，依程序申請建照，結構、防火、隔熱、通風照建築技術規則檢討。貨櫃鋼板切開做門窗之後，開口補強要算進結構計算。

組合屋申請建照費用：固定成本怎麼算

組合屋申請建照費用和 RC 房子一樣，分成規費和委託費。下面幾項的金額，不會跟著坪數等比例縮小：

項目	怎麼算	依據
建照規費	造價千分之一以下，造價依縣市法定工程造價表	建築法第 29 條
建築師設計監造酬金	依合約；酬金標準表一般建築總工程費 300 萬元以下部分 5.5%～9.0%，高級住宅別墅屬特殊建築 7.0%～9.0%，現多作參考	內政部 72 年 10 月 20 日修訂酬金標準表
土地鑑界	每筆基本費 2,500～4,000 元，每 5 個界址點另加 1,000 元	土地複丈費及建築改良物測量費收費標準附表一
地基調查	每 600 平方公尺基地或 300 平方公尺基礎面積一點、至少兩點；四層以下非供公眾使用、開挖 5 公尺內，可引用鄰地可靠資料	建築技術規則建築構造編第 64、65 條
污水處理設施、水電外線	依設備與現場距離報價	各家報價

貨櫃屋申請建照費用：同一套

貨櫃屋申請建照費用的項目和組合屋一樣。差別在設計圖說要交代開口補強、防火被覆和隔熱，請建築師報價時逐項說明含不含這些檢討。

小坪數攤提：每坪固定成本怎麼算

小坪數組合屋常被低估的是固定成本。算法是：

每坪固定成本 ＝（建築師酬金 ＋ 規費 ＋ 鑑界與地基調查 ＋ 污水設施 ＋ 水電外線）÷ 總樓地板坪數

分子裡的鑑界、地基調查、污水設施、外線，多半按筆、按點、按戶計價，坪數變小不會等比例變少；建築師酬金按總工程費的百分比算，酬金標準表在 300 萬元以下這一段的比例下限最高。坪數越小，攤到每坪的固定成本越高。業者報「每坪多少」時，先問這幾項有沒有含在裡面。

組合屋法規與罰則

組合屋法規的罰則分兩條線，可以同時發生：

• 沒有建照：建築法第 86 條第 1 款，擅自建造處建築物造價千分之五十以下罰鍰，勒令停工補辦手續，必要時強制拆除；擅自使用依第 2 款同樣是造價千分之五十以下。
• 土地使用違規：非都市土地依區域計畫法第 21 條處 6 萬到 30 萬元罰鍰，限期變更使用、停止使用或拆除，不遵從可按次處罰、停止供水供電、強制拆除；都市計畫範圍依都市計畫法第 79 條，同樣 6 萬到 30 萬元。
• 農業設施違規使用：容許使用審查辦法第 33 條，限期改善，屆期未改善廢止許可。

罰款繳了，房子還是違建。沒有使用執照，也辦不了建物所有權第一次登記：土地登記規則第 79 條（110 年 7 月 13 日修正）要求提出使用執照或依法得免發使照的證件，拿不到建物權狀。要合法只能回到前面三個判斷：換到允許的土地，或依程序補辦執照；補辦不了的，主管機關可以強制拆除。

什麼情況改蓋 RC 或鋼構小宅比較划算

組合屋省的是工期和現場工程，執照、設計、規費、外線這些固定成本一樣要付。下面三種情況，值得把組合屋和 RC 或鋼構小宅放在一起比總價：

1. 土地是建地，本來就要申請建照：程序相同，差別只剩構造費和耐用年限。
2. 坪數很小：固定成本攤下來每坪偏高，加大坪數或換構造，每坪單價可能拉近。
3. 要住很多年：防水、隔熱、隔音、耐震要求和一般住宅一樣，用同等級的規格來看價格。

鋼構住宅的造價見鋼構屋造價一坪多少，RC 透天的各地參考範圍在造價試算，外觀可以參考透天、農舍、鋼構住宅外觀。

組合屋合法嗎問清楚之後，再比組合屋和 RC 小宅的總價。手上已有土地的，把地號和面積交給我們做免費土地評估，先查清楚使用分區、能不能蓋、能蓋多大；農地則先看農地蓋農舍條件。

常見問題

把土地位置和面積告訴我們，先幫你查清楚能蓋多大、預算要抓多少。土地評估不收費，也可以直接預約諮詢。