農舍規定：農地蓋房子之前，先把條文逐條對過

農舍規定分成三層：誰能申請、哪塊地能蓋、能蓋多大。這篇把農業發展條例第 18 條、農業用地興建農舍辦法（最近修正 111 年 11 月 1 日）、實施區域計畫地區建築管理辦法第 5 條，以及各直轄市、縣（市）的都市計畫施行細則逐條對過，條文查詢日是 2026 年 10 月 22 日。

想快速對門檻，看農地蓋農舍條件自我檢查；申請流程與費用寫在農舍申請流程與費用。

農舍規定總整理：申請人、土地、建築三種限制

下表把常被問到的門檻放在一起。「辦法」指農業用地興建農舍辦法，「條例」指農業發展條例（最近修正 105 年 11 月 30 日）。

限制	規定	法條
申請人	農民，已成年，經直轄市、縣（市）主管機關核定	條例第 18 條第 1 項；辦法第 2 條
設籍與持有	戶籍和農地在同一縣市，土地取得與戶籍登記都滿 2 年；參加集村農舍的免土地 2 年	辦法第 2 條第 1 項第 2 款
自用農舍	名下沒有自用農舍，領過農舍建照的視為已有	辦法第 2 條第 1 項第 4 款
5 年內建照	5 年內取得過農舍建照，原則不予許可	辦法第 6 條
土地面積	該筆農業用地不小於 0.25 公頃，集村與離島除外	辦法第 2 條第 1 項第 3 款
用地比例	農舍用地不超過 10%，其餘至少 90% 要是完整區塊	辦法第 9 條第 3 款
一筆一棟	同一筆農地只能申請一棟農舍	辦法第 9 條第 6 款
非都市土地規模	總樓地板 495 平方公尺、3 層且 10.5 公尺以下、最大基層 330 平方公尺	實施區域計畫地區建築管理辦法第 5 條
都市計畫農業區規模	多數地區 4 層或 14 公尺、總樓地板 660 平方公尺；臺北市、高雄市不同	各地都市計畫法施行細則
移轉	自有農地蓋的農舍滿 5 年才能移轉；農舍和土地一起移轉、一起設定抵押	條例第 18 條第 2、4 項
分割	建照核發後套繪管制，未解除不得分割	辦法第 12 條

任何一列不符合，就不必往下談設計。縣市另加的要求寫在後面。

農地蓋房子，只有農舍這條路嗎？

在農業用地上，能合法拿來住的建築物只有農舍。農地蓋房子常被拿來比較的另外兩條路，用途和門檻都不一樣。

農舍、農業設施、變更編定三條路差在哪

路線	能不能住	依據	重點
農舍	可以，限農民自用	條例第 18 條、農舍辦法	農民資格、0.25 公頃、10% 等門檻
農業設施（資材室、管理室等）	不行	申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 33 條	要照核定的經營計畫使用，不得作為住宅
變更為建築用地	變更後依建地規定	區域計畫法、非都市土地使用管制規則	條件依土地分區而定，先問縣市地政單位

農業資材室常被當成「先蓋再說」的替代品。容許使用審查辦法（最近修正 114 年 12 月 31 日）附表一寫明：資材室限放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品；農地 0.1 公頃以上才能申請，每 0.1 公頃可蓋樓地板 20 平方公尺，上限 200 平方公尺；已經蓋了農舍的農地不能再申請資材室。

沒申請先蓋的後果

非都市土地違反使用管制，依區域計畫法第 21 條處 6 萬到 30 萬元罰鍰，可限期拆除地上物，不遵從可按次處罰、停止供水供電、強制拆除。都市計畫範圍內，都市計畫法第 79 條的罰鍰同樣是 6 萬到 30 萬元。房子本身沒有建照，另外適用建築法第 86 條：擅自建造處建築物造價千分之五十以下罰鍰，勒令停工補辦手續，必要時強制拆除。

辦法第 13 條另外規定，申請資料不實的，撤銷資格核定和建築許可。

誰能申請：農民、已成年、設籍與持有滿 2 年、沒有自用農舍

辦法第 2 條第 1 項列了五款，要全部符合，再經縣市主管機關核定：

1. 已成年。網路上不少文章還寫「年滿 20 歲」，那是舊條文的寫法，現行辦法寫「已成年」。
2. 戶籍所在地和農業用地在同一直轄市、縣（市），土地取得和戶籍登記都滿 2 年。
3. 該筆農業用地面積不小於 0.25 公頃。
4. 沒有自用農舍。領過個別或集村農舍建照的視為已有；建照尚未開工且已撤銷，或原案重新申請的除外。
5. 申請人是這塊農地的所有權人，農地確實作農業使用、沒有申請過農舍，興建後不影響農業生產環境與農村發展。

第 5 款怎麼認定，辦法第 2 條第 2 項要求申請人用中央主管機關訂的經營計畫書格式，寫明農業經營現況和整體配置，送縣市審查。縣市農業單位可以邀環保、建管、地政、都市計畫單位組成審查小組。

農民身分與經營計畫書怎麼認定

條例第 3 條第 3 款把農民定義為「直接從事農業生產之自然人」。公司、法人、祭祀公業都不能申請（臺南市政府農業局 2023 年農舍審查實務簡報引用 100 年農委會函釋）。

辦法第 3 條之 1 規定，農民身分由申請人附農業生產佐證資料，縣市會同專家學者會勘認定；農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人，免會勘。同一份簡報引用農委會 106 年 7 月 28 日函：有農保只算身分，仍要附經營計畫書和申請日往前至少 2 年的經營實績。

5 年內領過建照、已有自用農舍的情況

辦法第 6 條：申請人 5 年內取得過個別或集村農舍建照，縣市應不予許可，除非建照已撤銷或失效，或農舍因天然災害全倒、自行拆除、滅失。自用農舍怎麼查，臺南市是用財產歸戶清單逐筆比對。

哪塊地能蓋：0.25 公頃、農舍用地 10%、其餘 90% 完整

0.25 公頃是 2,500 平方公尺，約 756 坪。這個面積指「該筆」農地，也就是一個地號。臺南市農業局簡報引用農委會 106 年函釋：只能以單一地號申請，不能把幾筆相鄰土地加起來算；相鄰的土地要先依地籍測量實施規則合併成一筆，面積達標才算。

辦法第 9 條第 3 款：農舍用地不超過該筆農地的 10%，其餘農業經營用地要是完整區塊、不低於 90%。第 8 條第 3 項說明，農舍用地是農舍和附屬設施的水平投影面積總和，車棚、圍牆圍起來的範圍都算在 10% 裡。無償供公眾通行的既有道路、公共溝渠，依營建署 105 年函釋可先扣除再算比例。

辦法第 5 條排除幾種土地，不能申請農舍：非都市土地工業區或河川區；其他分區裡的水利用地、生態保護用地、國土保安用地、林業用地；森林區養殖用地；其他違反土地使用管制的土地。

另一個常漏算的比例：容許使用審查辦法第 7 條第 2 項規定，蓋了農舍的農地，農業設施、農舍和水保設施面積合計，原則不超過農地的 40%。

能蓋多大多高：農舍法規分三種土地

辦法第 10 條把個別農舍的樓地板面積、建築面積、樓層和高度，交給各自的土地法規決定。非都市土地、都市計畫農業區、集村，能蓋的規模差很多。

非都市土地

實施區域計畫地區建築管理辦法第 5 條（88 年 12 月 24 日修正）：自用農舍總樓地板面積不超過 495 平方公尺，建築面積不超過耕地面積 10%，高度不超過 3 層樓且不超過 10.5 公尺，最大基層建築面積不超過 330 平方公尺。

同一辦法第 4 條之 1 另有限制：縣市公告的活動斷層通過範圍內，自用農舍不得超過 2 層樓、簷高不得超過 7 公尺。

都市計畫農業區

都市計畫農業區適用各地的都市計畫法施行細則或自治條例。依 2026 年 10 月 22 日查詢的現行條文：

地區	高度與樓層	面積	法規
臺灣省各縣市	4 層或 14 公尺	建築面積不超過該宗農地 10%，總樓地板 660 平方公尺；距都市計畫道路至少 8 公尺	都市計畫法臺灣省施行細則第 29 條（115 年 8 月 12 日修正）
新北市	4 層或 14 公尺	同臺灣省；農舍與農業設施建蔽率合計不超過 40%	都市計畫法新北市施行細則第 30 條
桃園市	4 層或 14 公尺	同臺灣省	都市計畫法桃園市施行細則第 29 條（115 年 1 月 6 日修正）
臺中市	4 層或 14 公尺	同臺灣省	都市計畫法臺中市施行自治條例第 37 條（115 年 5 月 26 日修正）
臺南市	4 層或 14 公尺	同臺灣省	都市計畫法臺南市施行細則第 27 條（114 年 10 月 2 日修正）
高雄市	原為 3 層或 10.5 公尺；市府 2026 年 6 月 1 日發布修正，媒體報導放寬為 4 層或 14 公尺	建築面積 10%、總樓地板 660 平方公尺	都市計畫法高雄市施行細則第 18 條附表一
臺北市	10.5 公尺以下 3 層樓	建蔽率 10%，建築面積不超過 165 平方公尺，要設斜屋頂	臺北市土地使用分區管制自治條例第 72 條（114 年 7 月 9 日修正）

高雄市的新條文送件前請向高雄市政府都市發展局確認。都市計畫農業區的農舍同樣要套繪：已申請建築的農地（10% 農舍面積加 90% 農業用地）會在都市計畫和地籍套繪圖上著色，之後 90% 那塊不論有沒有分割，都不能再申請農舍。

集村農舍

辦法第 11 條：集村農舍用地小於 1 公頃，10 棟以上未滿 50 棟一次集中申請；20 位以上農民共同當起造人，離島地區 10 位；建蔽率不超過 60%、容積率不超過 240%，用地在山坡地範圍的是 40% 與 120%。非都市土地特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區不能蓋集村農舍（第 5 條第 2 項）。

一分地、三分地能蓋幾坪

這題要拆兩步。先看面積過不過 0.25 公頃，再看建築面積上限。台灣慣用的 1 甲約 9,699 平方公尺，1 分是十分之一甲，約 970 平方公尺。

面積	平方公尺	坪	個別農舍
1 分地	約 970	約 293	未達 0.25 公頃，89 年以後取得的不能申請
2 分地	約 1,940	約 587	未達 0.25 公頃，同上
0.25 公頃	2,500	約 756	門檻；建築面積上限 250 平方公尺
3 分地	約 2,910	約 880	過門檻；建築面積上限約 291 平方公尺
1 公頃	10,000	3,025	10% 是 1,000 平方公尺，非都市土地另受最大基層 330 平方公尺、總樓地板 495 平方公尺限制

換算出來的是上限，實際還要扣道路退縮與配置；面積以土地登記簿為準，重測後可能變動。

老農農舍規定：89 年以前取得的農地

老農農舍規定的法源是條例第 18 條第 3 項：在條例「中華民國八十九年一月四日修正施行前」取得農業用地，沒有自用農舍而需要興建的，得依相關土地使用管制及建築法令申請興建農舍。同一項後段再補一種情況：89 年 1 月 4 日修正施行前共有的耕地，之後分割為單獨所有，也比照辦理。

辦法第 3 條規定這類申請人仍要是農民，並符合第 2 條第 1 項第 4、5 款（沒有自用農舍、是所有權人且確供農用）。0.25 公頃和同縣市設籍滿 2 年沒有列進第 3 條，所以老農農舍不受最小面積限制，臺南市農業局簡報也是這樣寫。

日期有兩種寫法要留意。條例第 18 條寫「八十九年一月四日修正施行」，農舍辦法第 4 條寫「八十九年一月二十八日修正施行」，第 9 條第 3 款寫「八十九年一月二十八日修正生效」。土地取得日落在這兩個日期之間的，申請前先問縣市農業單位怎麼認定，以主管機關的書面答覆為準。

老農身分不能轉借。子女以贈與或買賣從父母名下取得的農地，取得日是移轉登記那天，適用 89 年以後的規定；繼承取得的，送件前向縣市農業單位確認認定方式。

圍牆、地下層、污水：容易漏看的細節

農舍圍牆規定與圍籬

農舍圍牆規定在辦法第 9 條第 1 款：圍牆以不超過農舍用地面積範圍為限。圍牆只能圍住那 10% 的農舍用地，不能沿著整筆農地的地界圍一圈；圍牆的水平投影也要算進農舍用地面積（第 8 條第 3 項）。條文寫的是圍牆；用綠籬或鐵網把整片農地圍起來會不會被比照認定，送件前先問縣市建管單位。

地下層計入總樓地板

第 9 條第 2 款：地下層每層興建面積不得超過農舍建築面積，面積要計入總樓地板面積；依都市計畫法令或建築技術規則設置的法定停車空間可以免計。非都市土地 495 平方公尺的上限，地下室也要算在裡面。

污水處理與放流水

第 9 條第 4 款要求依建築技術規則設置建築物污水處理設施；用預鑄式設施的，申報開工時要附審定登記文件。第 5 款要求放流水符合放流水標準並排入排水溝渠；排進灌排系統要管理機關同意並經水利主管機關核准。

第 9 條第 6 款是一筆一棟：同一筆農地只能申請一棟農舍；分期興建的，原申請人以外的人都要符合第 2 條資格，農舍建築面積要超過 45 平方公尺，經縣市農業單位同意的除外。

蓋好之後：5 年移轉、併同移轉、套繪不能分割

條例第 18 條第 2 項：在自有農業用地興建的農舍，滿 5 年才能移轉，繼承或法院拍賣不在此限。這個 5 年限制寫在第 1 項（89 年以後取得農地的農民）之後。第 4 項則是兩種農舍都適用：農舍要和坐落用地一起移轉、一起設定抵押權，已申請興建農舍的農地不能重複申請。

辦法第 12 條：建管單位核發建照後造冊列管，通知地政機關在土地登記簿註記，並在地籍套繪圖上著色。未解除套繪不得分割。已領使照的農地要解除套繪，限於三種情形：農舍坐落的農地已變更為非農業用地、非農舍坐落的農地已變更為非農業用地，或依變更使照程序檢討後該筆農地仍達 0.25 公頃以上且比例合規。

蓋好之後也不能隨意改用途。各地都市計畫施行細則都寫明「農舍不得擅自變更使用」，辦法第 15 條要求縣市組稽查小組定期檢查，沒照規定使用的限期改正，不改可以廢止許可。

農舍規定常被誤會的 6 件事

1. 「滿 20 歲才能申請」：現行條文寫「已成年」。
2. 「幾筆地加起來有 0.25 公頃就行」：要單一地號。
3. 「10% 只算房子那塊地」：10% 是對整筆農地算，含附屬設施和圍牆範圍。
4. 「資材室裝潢一下也能住」：農業設施不得作為住宅。
5. 「借爸媽的老農資格」：看申請人本人的身分和取得日期。
6. 「農舍可以單獨賣」：要和坐落用地一起移轉。

書面門檻過了，會勘還會看農地有沒有在耕作；臺南市實務上，申請日前 2 年有核定休耕補助紀錄的，不符合積極經營的認定。

縣市規定比中央嚴的時候

中央辦法是底線，縣市可以在審查程序、應備文件和配置上加條件。臺北市、新北市、高雄市在都市計畫農業區的差異已列在前面的規模表，下面是審查端的例子（2026 年 10 月查詢）：

縣市	規定	內容
宜蘭縣	宜蘭縣農業用地申請興建農舍審查作業要點（114 年 11 月 27 日修正）	農舍用地限配置在臨路地界線起縱深 40% 內；放流水適用縣加嚴標準；銷售佐證以每 0.1 公頃每年 30,600 元為基數；資格證明有效 6 個月
臺中市	申請興建自用農舍之申請人資格條件審查（臺中市政府服務 e 櫃台，2026 年 9 月 16 日更新）	應備文件 17 項，含農田水利署放流水回函、比例尺不小於 1/200 的配置圖、道路養護證明
桃園市	桃園市政府農業局標準作業程序	文件一式 4 份；都市計畫保護區另依保護區土地申請建築農舍作業要點

國土計畫也在路上。國土計畫法第 45 條（114 年 1 月 20 日修正）規定，縣市國土計畫公告實施後 10 年內要公告國土功能分區圖，公告那天起區域計畫法停止適用。縣市國土計畫在 2021 年 4 月 30 日公告實施，推算分區圖最晚 2031 年 4 月 30 日公告。內政部 2026 年 8 月 11 日表示 22 個縣市分區圖都已審完，公告日期還沒指定，在那之前仍適用上面的規定。

農舍規定對完，下一步是確認你那塊農地。把地號、面積和農民身分狀況整理好，用免費土地評估先初判；鄉間住宅的樣子可以參考透天、農舍、鋼構住宅外觀，想放組合屋的先讀組合屋合法嗎。沃宇團隊的開業建築師負責農舍設計與監造，資格與面積以縣市主管機關認定為準。

常見問題

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